开征物业税之前须厘清的几个问题.pdfVIP

房地产市场 钱瑛瑛 张思同济大学经济与管理学院 开征物业税之前须厘清的几个问题 近来，“物业税”一词又成为业内外热议的焦点。 权”开征。因为使用土地可以获得收益，土地使用者也 以笔者之见，开征物业税之前，关键问题之一是明确 获得了中央和地方政府提供的相关公共设施之便利； 物业税与土地出让金之间的关系，之二是确定简便合 又因为租用土地的数量和等级反映了使用者的负税 理的税基和税率计算方式。这两个问题牵涉到对物业 能力，对“使用权”征税似乎也不失为一种较为客观公 税本质及其与房地产价格之间关系的正确理解。 平的做法。但是，假设我们以此为依据对土地使用权 一、物业税的可能开征对象及辨析 征收物业税，会出现什么情况呢？ 从国际惯例来看，物业税一般向房地产所有权人 第一种情形，当土地为私有时，国家既然向使用 按年征收。在我国实行的是土地所有权的公有制和使 者开征物业税，那么就没有理由对土地所有者免征物 用权的出让制，国家拥有土地所有权，业主拥有房屋 业税。结果是，既对土地所有者征收物业税，又对土地 （地上物）所有权和土地使用权。因此，我国开征物业 使用者征收物业税，即对同一标的课征不同名称的税 税，一种选择是比照大多数国家，对所有权征收，即征 赋，两者税负的合理确定和分摊，有赖于对双方因拥 收对象为土地所有权和房屋所有权；其中，纳税主体 有该物业的所有权和使用权而获得的收益的准确评 是土地所有权人（国家）和房屋所有权人。另一种选择 估。这种收益的评估是复杂的，而且是动态变化的。本 是根据我国特色自成一体，对使用权也征收，那么，征 文认为，与其如此复杂，还不如直接对土地所有权征 收对象包括土地所有权、房屋所有权和土地使用权， 税，然后通过租金实现税负在地主和承租人之间的市 其中，纳税主体是土地所有人（国家）、房屋所有权人 场化归宿。这也正是目前大多数发达国家所践行的方 和土地使用权人。因此，物业税开征有两种可能的选 式。 择：要么开征对象为房屋所有权，纳税主体为房屋所 第二种情形，当土地为公有时，如果对土地使用 有权人；要么开征对象为房屋所有权和土地使用权， 者开征物业税，本质问题与第一种情形相同，难以确 纳税主体为房屋所有权人和土地使用权人。 定所有者和使用者之间的税负分摊。而且，更为复杂 接下来的问题是，在土地使用权出让制度下，对 的是，由于在我国作为土地所有者以土地出让金的形 土地使用权人开征物业税理论上是否可行？ 式提前收取了40～70年的地租，如果同时又要以国 物业税作为财产税的一种，理论上可以对“使用 家的身份对土地使用权征收物业税，不免有重复课征 ☆ 本栏目协办单位 ： 房地产天市津场市管理处 津市地河址北：天区民主道 号 电56话：（ 240426220）76 ☆ 重庆市房地产交易所 诸城市房地产管山理☆东局省 局长 党组书记 陈建、民 庆市渝地中址区：重中山三路 号 16电1 话：（ 630621373）44 东省地诸址城：市山东关大街 15- 1 电话：（056306898）58 中国房地产 2009.10 总第346 期 13 房地产市场 之感。与其这样，还不如借鉴发达国家的经验，只