城市居民收入差距对房价租金背离的影响研究基于住房市场联立方程模型的估计.pdfVIP

【金融观察】 城市居民收入差距对 房价租金背离的影响研究 ——基于住房市场联立方程模型的估计 王文莉 （北京大学 光华管理学院，北京 100871） 摘要：将反映收入差距的指标基尼系数引入房价租金联立方程模型，利用我国35个大中城市 2001—2009年城市面板数据，采用似不相关回归（SUR）法，实证分析了居民收入差距对房价和 租金的影响。联立方程模型的估计结果表明基尼系数对房价具有正向效应，社会贫富差距的加 大会推高房价；基尼系数和租金负相关，房价上涨虽然对租金有促进作用，但社会贫富差距加大 在一定程度上抑制租金上涨，使房价和租金的变动趋势出现差异，产生房价租金背离现象。 关键词：房价；租金；基尼系数；联立方程模型 文章编号：1003-4625（2015）03-0041-07 中图分类号：F832 文献标识码：A 一、引言 由反映经济基本面的诸变量决定，居民可支配收入 社会贫富差距和城市住房市场聚焦了当前我国 是其中的关键因素。在不完美资本市场造成的资金 经济和社会的热点问题。改革开放以来，社会收入 约束下，不同收入居民的实际购买力存在差异，因而 差距逐步拉大，根据2007年国家统计局公布的数据 居民收入差距会影响住房市场的两个子市场——住 显示我国总体基尼系数已跨过0.4的“警戒线”，达到 房买卖市场和租赁市场产生。为了直观地反映这种 了0.48，我国已从收入分配较均等快速转变为收入 影响，本文将中国1997—2009年基尼系数和房价租 分配差距较大的国家。与此同时，随着城镇居民可 金比对应的数值分别画于不同的坐标轴中，如图1 支配收入快速增长、城市化进程加速推进，我国正在 所示。其中，主坐标表示基尼系数，次坐标表示房价 经历一个城市住房市场繁荣、房价全面高涨的发展 租金比。在房价租金比的计算上，以1997年为基 阶段。由于租房和买房都能实现居民对住房服务的 期，将中经网产业数据库36个大中城市房屋销售价 需求，从这个层次上看，房价和租金之间应保持一个 格指数和租赁价格指数中全国指数的同比值换算为 比较稳定的数量关系，对住房的需求旺盛不应只体 定基值，我国各年的房价租金比就等于1997年的房 现在房价的持续高涨上。然而，根据《中国统计年 价租金比乘以各年房价租金的定基指数之比。假设 鉴》数据计算我国住房市场的现实却是房价在近十 1997年的房价租金比为1，可得各年的房价租金比 年(2000—2010年)上涨了81%，而租金只涨了25%， 值。 房价租金比不断扩大，出现了房价和租金背离的现 从图1可以看出，基尼系数的变动和房价租金 象。我国房价和租金背离现象的出现始于2002年， 比的变动趋势大致相同。基尼系数不断增大，说明 正是处于社会经济转型期收入分化加快的时期。著 社会贫富差距加剧；房价租金比值攀升，说明我国住 名经济学家克鲁格曼和拉詹认为由资产价格特别是 房市场中房价和租金的背离趋势加大。那么，我国 房地产泡沫破灭引发的全球金融危机的过程中，收 社会贫富差距逐渐拉大的现实是否会造成房价和租 入分配的恶化是一个重要思路。 金的走势进一步背离，其作用的机制又是怎样的？ 根据经典的住房需求的两阶段模型，住房需求 本文将对这一问题进行探索，探讨城市收入结构的 收稿日期：2015-01-12 基金项目：本文系教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目“我国城市住房制度改革研究”（10JZD0025）、国家社会科学基金 重点项目“扩大内需与引导住房理性消费的宏观经济政策研究”(08AJY010)和南京大学人文社会科学“985”工程改革型项目“提 升自主创新能力问题研究”（批准号NJU985FW01）的阶段性成果。 作者简介：王文莉（1975—），女，陕西渭南人，北京大学光华管理学院、百瑞信托有限责任公司，研究方向：金融学，城市经济学。 41 2015年第3期(总第428期) 金融理论与实