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金 融 法 制 |囊 严循不动产预告登记制度 切实化解抵押权灭失风险 陆利 所谓不动产预告登记 ，是为保全一项以将来发生 带责任保证担保 。A行按约发放贷款后 ，徐某从 不动产物权为 目的的请求权不动产登记。长期以来 ， 2009年 12月起连续逾期未按期还款付息。A行遂诉至 我 国民事立法在预告登记制度方面存在空 白，直至 法院，要求徐某提前归还全部贷款本息并承担抵押担 2007年l0月1日实施的 《物权法 才明确创设了这一 保责任 ，L公司对徐某债务承担连带担保责任。 制度 。 物权法 二十条一款规定： “当事人签订买 卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现 【法院判决 】 物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告 法院受理此案后开庭进行了审理。对于A行主张 登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产 要求徐某承担抵押担保责任的诉讼请求 ，法院认为： 的，不发生物权效力。”不动产预告登记制度的创 由于抵押房屋已在2009年12月交房，而徐某在庭审终 设，对于维护不动产物权稳定，保障不动产物权变动 结前尚未就上述房屋办妥房地产权利登记手续。尽管 中权利人的合法利益等具有重要意义。目前，银行在 已办理了预告登记 (预购商品房抵押)，但根据法律 办理个人住房抵押贷款业务时 ，也将办妥预告登记作 规定 ，债权消灭或者 自能够进行不动产登记之 日起三 为发放贷款的前提条件之一。然而 ，不动产物权预告 个月内未申请登记的，预告登记失效；且由于抵押权 登记并非万无一失的保险箱 ，作为抵押权人的银行在 是建立在房屋产权基础上的一种他项权利，而徐某尚 正式登记完成前有可能承担抵押落空的风险。以下案 未取得房屋所有权，将来其是否能够取得仍尚处于不 例，便反映了在个人住房抵押贷款纠纷中，银行有关 确定状态，故A行所主张的抵押权难以成立。 行使抵押权的诉讼请求未能获法院支持的法律风险。 据此，一审法院作出判决，判决徐某应归还A行 借款本息、L公司承担连带保证责任 ，而对于A行的 【案情简介 】 其他诉请则不予支持。一审后，A行不服判决上诉， 2008年4月 ，徐某 、L公司与A银行签订 了一份 El前二审尚在审理中。但 由于一审判决反映了目前法 个人住房抵押借款合同 。合同约定A行向徐某发 院的审判思路，故二审维持可能性极大。 放金额为人民币132万元的个人住房抵押贷款 ，用于 购买某房产。徐某将上述贷款所购房产抵押给 了A 【法律分析 】 行 ，同时办理预购商品房抵押登记手续，以担保其债 预告登记的本质是一种物权性的取得物权的请求 务的履行 ；合同还约定L公司为该借款提供阶段性连 权，即预告登记使得登记的不动产物权变动的请求权 作者简介：陆利，女，现供职于农行上海市分行法律事务部。 金 融 法 制 具备了对抗第三人的效力。但是预告登记也不是无期 记而怠于 申请登记的事实是否成立。并认为假若双方 限地具有法律效力，一定条件下，它也会失效。 当事人约定由现实登记权利人负责事后的申请登记 ， 一 、 预告登记的失效情形 而现实登记权利人在能够进行不动产登记时怠于申请