河南省淮阳县房地产市场综合研究报告深蓝地产125p2011年市场调研分析报告开发流程.ppt

1 威胁 潜在竞争：根据目前的市场监控数据显示，未来一年内的房地产市场供应有限，加上房管局拟在西区开发的经济适用房，也只有阳光水岸、龙湖城、羲城名郡等三四个小区在售，但是不排除在此期间，有其他新的项目入市销售，对我项目形成冲击； 市场混乱：政府短期内不能有效规范市场开发和销售，造成楼盘之间的低价格竞争，我规范了，别人不规范操作，无论是成本还是价格，我都将面临不利的因素； 路未修通：地块西侧临规划中的次干道，如果短期内未修通，必将影响项目的正常销售，特别是影响底商的销售价格和销售速度； 地块SWTO分析 威胁：同行竞争、市场混乱，西侧道路 综上所述，地块的优势明显，无论是地块自身，还是外在环境，包括操作团队，在淮阳市场都具有明显的压倒性优势。只要在后期操作中，把握好工程和销售节点，通过品牌形象包装，加大市场营销推广力度，项目一定能够取得预期投资收益。 地块SWTO分析 小 结 九、项目开发流程 及相关费用 工业用地变更住宅用地流程： 建设单位到县规划局申请，经批准同意，出具规划要求及相关指标，包括土地性质，给出土地规划指标，包括绿化率、容积率、建筑密度、建筑高度、其他要求等； 土地局聘请评估公司对土地价值进行评估；按国家规定，需要走“招拍挂”形式（到国土局咨询时称无此程序，操作时我们应可控制），向国土局补交原出让土地和现在土地价值的差价款；到土地局签土地出让协议，并办理土地证； 流程项目开发 土地变性 流程项目开发 五证办理 建设单位提出申请，县建委初步定位并征求相关部门对定位的意见，县建委提供规划设计条件，审核规划设计总图，核发建设用地规划许可证。 建设单位提出申请，县建委提出建设工程规划设计要求并征求相关部门意见，核发建设工程规划许可证； 建设单位报建申请，施工图审查和工程招投标，办理质量监督手续，监理单位可自主选择，安全措施审查备案和交纳各项规费基金，办理施工许可证； 在房管局办理商品房销售（预售）许可证. 相关费用 土地契税４％，签合同一个月内交齐，逾期未交纳的，每天万分之５滞纳金（目前契税征收工作正在调整，原征收单位要并入其他单位，具体交纳时需根据政策咨询）。 住宅配套费用：４９元／平米； 新型墙体材料专项基金，规划总建筑面积８元／平米、大门和围墙按标准砖（２４０＊１１５＊５３ｍｍ）　０．０５元／块； 排污费：规划建筑面积１元／平米； 建设施工保证金：施工合同工程额２％； 十、项目定位及论证 总占地面积：135亩 总建筑面积：20万平米 建筑形态： 9栋小高层，3栋联排别墅。3栋酒店式公寓，2万平商业街。 销售节点： 2期热销 主力户型： 85-180㎡ 户型创新： 两房变三房，三房变四房，顶层复式大宅。 目前报价： 3800元/㎡。 创新点： 底层架空，40亩中央湖景。 中牟鸿运水木清华 参考案例 相似点：县城市场开发、临绿博园景区、纯高层住宅、适量商 业配套、开发商首个项目； 参照点：产品定位、户型配比、户型创新、景观规划、底层架 空层等； 社区 公园 总占地面积：60亩 总建筑面积：15万平米，住宅12万，商业3万。 建筑形态：共12栋高层电梯住宅，最高23层，停车位513个。 销售节点：热销 主力户型： 60-300㎡ 产品创新：地温中央空调。 目前均价：最初2000-2500元，目前2600元/㎡左右。 创新点：项目位于邓州穰城路与公园路交汇处人民公园南侧。首创邓州“泛会所+住宅”式宽生活，高尚会所内健身中心，台 球室，乒乓球室等丰富多彩，30000平方米的商业街，购 物、休闲、娱乐、美食等应有尽有。 参考案例 邓州财富世家 相似点：县城市场、临人民公园景观，纯高层项目、三面 临路等； 参照点：地温中央空调、会所、立面效果等； 人民 公园 项目定位及论证 首先是办公用房，在县城没有任何需求，基本排除。 其次是纯商业项目： 该地段的西临规划路和文政路尚未打通，短期内商业价值无法显现； 地块距离目前的润德商圈近５００米，实现两个商业体的融合也比较困难； 地块３０多亩地全部做成商业，在县城的开发体量明显偏大，无法通过市场 实现快速销售。 办公，纯商业不可行 再次是星级宾馆或酒店开发： 淮阳正在经营的知名宾馆有南湖宾馆、皇都大酒店、陈州大酒店等共11家之多； 在建的四星级宾馆有龙湖宾馆和润德大酒店两个，近几年内，完全可以满足淮阳旅游的高端住宿需求； 在我地块开发酒店，也必将走高端路线，一个县城市场有３个四星级酒店，竞争激烈； 另一方面，酒店的前期投入成本较大，投资收益期较长，经营效益受政策和经济形势影响明显； 酒店经营需要专业人员经营，这对于开发企业和深蓝机构，都是专业短板。 项目定位及论证