农村集体经营性建设用地流转模式思考及建议.pdfVIP

改革与探索 重庆国土资源 党的十八届三 中全会 《决定》明确提出 式，将集体经营性建设用地使用权转移给集 “建立城乡统一的建设用地市场”， “在符 体经济组织以外的单位或个人用于工商业经 合规划和用途管制前提下，允许农村集体经 营的行为。此种方式的流转，虽然在一定程 营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国 度上提高了土地、资本和劳动等要素配置效 有土地同等入市、同权 同价 。”2014年 《中 率和农村集体建设用地利用的集约化程度 ， 共中央 国务院关于全面深化农村改革加快推 但由于受土地区位固定的限制，难以形成要 进农业现代化的若干意见 》指出引导和规范 素集聚优势，也难于体现现阶段我国乡村经 农村集体经营性建设用地入市，加快建立农 济转型发展和城乡人口结构变迁对土地利用 村集体经营性建设用地产权流转和增值收益 方式转变的要求，迫切需要在农村集体土地 分配制度。但选择怎样的模式流转 ，事关农 产权和城市土地国有产权的制度框架下，通 村集体经营性建设用地流转的效率，因此， 过集体建设用地指标这种 “资产性土地权 需要在深入分析农村集体经营性建设用地流 益”交易，以稀缺性的建设用地指标为交易 转内涵的基础上，针对不同区域的发展基础 客体 ，使农村集体土地资产价值获得实现的 和流转需求选择不同的流转模式。 同时，实现城乡建设用地实物资产的空间 置换，促进产业和经济的合理集聚和效率 一 、 农村集体经营性建设用地流转的 的提升。即农村集体经营性建设用地流转包 内涵审视 括实物资产流转 (使用权或经营权流转)和 所谓农村集体经营性建设用地 ，是指农 指标交易或开发权流转 (实物资产的空间置 村集体建设用地 中用于生产经营，通过获取 换 )。 经营利润实现土地财产收入的用地范畴，是 农村集体建设用地中扣除纯粹居住用途的土 二、农村集体经营性建设用地流转的 地 、公共利益用地 (即公共设施和公益事业用 主要模式 地)以外的土地 。具体用地类型则指农村商住 集体建设用地入市与流转并不是一个新 混合用地中的可经营部分，如经营者 自住用 鲜话题，早在10多年前就已经开始。而农村 房和经营农家乐混合用地中的餐饮、住宿等 集体经营性建设用地流转只是对集体建设用 可经营部分的用地 ，纯粹用于工业生产、农 地流转的客体明确限定在经营性用地范围之 产品加工及商业服务业、商贸流通等用途的 内。 目前，全国已经开展的集体建设用地流 农村集体建设用地。 转的实践，取得了不少经验 ，也有多个地方 按照 “允许农村集体经营性建设用地 制定了集体建设用地流转管理暂行办法，在 出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入 实践中探索形成了各有特色的流转方式 ，理 市、同权 同价”的指导方向，农村集体经营 论界也对其进行了总结，归纳为多种模式， 性建设用地流转的指向是以集体建设用地