基准地价内涵中基础设施开发条件的设定与修正的探讨--以海南省为例.pdfVIP

2 设定开发程度基准地价评估技术路线中易出现的问题 目前基准地价评估实践中许多城市采用了这样的技术路线：(1)首先按照《城镇土地估价规 程》的要求取得样点地价；(2)然后按照《城镇土地估价规程》6．5．5．3建立样点地价和土地定级 单元总分值数学模型，评估区域或级别基准地价。这一点在很大程度上解决了城市基准地价评估区 域中没有土地交易价格资料或交易价格资料较少，区域或级别基准地价评估难的问题，因而被大量 采用。然而采用的过程中往往忽视了这样的问题：城镇土地定级是对影响城镇土地质量的各种经 济、社会、自然等因素进行分析，分为综合定级和分类定级，不论是综合定级或是分类定级，其中 皆把基础设施完善度作为影响土地质量的必选因素，但分析的是现状土地质量的差异，也就是说土 地定级成果最终确定的定级单元总分值中所包含的基础设施条件考虑的是现状的电力、供水、排 水、供气、供热、电讯等因素条件，因此才会有实际定级成果中不同级别的差异总分值。所以在按 照《城镇土地估价规程》6．5．5．3建立样点地价和土地定级单元总分值数学模型评估区域或级别基 准地价的过程，确定地价结果时忽略了基准地价定义中对基础设施开发程度设定为“三通一平”或 “五通一平”或“七通一平”等的设定，实际得到的是现状地价，即《城镇土地估价规程》本身确 定的基准地价定义。也就是说《城镇土地估价规程》本身