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理 论 探 讨 l■ ChinascienceandTechnologyReview 浅谈有效抑制房地产中投机性需求的对策 李兆波 哈尔滨市阿城区房地产事业管理局 黑龙江 哈尔滨 150300 f [摘 要]房地产宏观调控的根本 目的是要维护房地产业健康发展，有效地抑制房地产的投机。介绍了房地产业中投机性需求的作用和影 响，并提出有效抑制投机性需求的对策：首先着重进一步完善现有的房地产政策，其次应加强政府行为等 。 [关键词]投机性需求 房地产政策 有效抑制 中图分类号：F2 文献标识码 ：A 文章编号：1009—914x 2O11 10-0314-01 近几年来，我国房地产市场价格攀升迅猛，主要原因之一是需 入 的境外资金，一方面要通过调控使其投资理性化；另一方面要通 求过旺，其中投机性需求愈加明显。它带动高耗能工业如钢铁、水泥 过扩大投资领域使其面临更多 的投资选择。 等行业的过度扩张，从而导致通货膨胀和能源、交通运输的短缺，这已 国内的投机资金，主要是来 自银行贷款， 目前银行采用提高贷 成为本轮经济过热的直接原因。所以，如何有效的抑制房地产中的投机 款利率和规范金融业务来抑制投机。首先，半年内央行对个人住房 性需求，挤出投机帻金，打击投机行业，是当前房地产宏观调控的关键。 贷款 的利率定价机制进行 了市场化调整 。提高贷款利率是 “双刃 一 ． 投机性需求的作用和影响 剑”，虽然可以一定程度上增加投机成本，抑制投机需求，有利于形成 “投机 ”是指这 样一种经济行为，既不是为 了自己使用，而 利率风险意识，但同时也加大了中低收入群体的消费性需求购房的困 是为了再出售 或再购买 而暂时购买 或出售 的商品，以期从价 难 ，而且对后者的抑制程度要强于前者 。 格变化中获利。所谓的投机性需求是指市场中利用不完善的市场制度， 3、税收政策。房地产交易缺乏合理水平的税收制约，住宅投资 在短期内囤积商品，以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。 交易成本较低，刺激了住房投机行为。抑制投机需求，税收政策是重 投机性需求不会创造价值，原因在于它全部发生在流通领域， 要手段，它也可以增加投机负担一实行歧视性税收。根据2010年某税 买就是为了卖，卖就是为了买。简单的买卖是不会给社会的总价值 收文件，对于消费住宅交易者和作为投资用途的住宅交易都给予免税 带来任何影响的，只是财富在社会上的重新分配的过程。但投机活动 待遇一刺激消费需求和投资需求；对短期投机者按照2O％的税率征税 又是必需的，有一定积极作用。例如：在股票市场，适当的投机通常 一 激励其改变住宅投交易行业 。歧视性税收导致成本上升，使预期资 被认为是维护正常的股票二级市场所必需的。而房地产业中的投机性 产增值收益将减少，投机动和的消退，投机 自然也就不会发生，投机 需求是需要严格控制的，过度的投机不仅仅会产生房地产业的泡沫， 动力的消退，投机 自然也就不会发生 尽管这种歧视性税收会造成住 甚至会带来对整个经济的冲击。因为作为支柱产业的房地产业，与其他 宅资产价格的降低，但在实现提高住宅利用效率、稳定住宅市场价格、 行业有着很强的关联性。例如：房地产的投机性需求，往往与债务融资 缓解住宅供求紧张等社会经济 目标方面，其积极意义都是值得充分肯 结合，尤其通过房地产抵押贷款等金融工具，银行资金一般都会卷入房 定的，并且对不同需求有不同影响，能达到抑制投机的同时，真正造 地产投机浪潮。由于债务性资金来源的外部约束特性，一旦过度投机形 福于中低收入家庭的 目的，所以应该是我们政策深化的重点。 成的泡沫开始破灭，投机者出于变现脱身的需要，往往会快速压低房地 税收政策作为一种调控房地产市场的重要手段，政府面临的紧迫 产价格，通过价格下跌的骨牌效应，加速房地产价格崩溃的过程，一举 任务是：一是设计一种低成本区分投资 或消费 交易与投机性交易 形成大量的坏账，从而影响到金融市场的稳定。所以抑制投机性需求的 的甄别机制；二是制定更为严格的区别性税收标准，进一步加大短期 过度膨胀，对于我国整体经济健康持续的发展有着至关重要的作用。 内交易的住宅转让所得税；三是建立一套由房地产交易管理与税收征 ，抑制投机性需求的对策 收管理联动的、信息共享的住宅转让所得税监控系统。 有效地抑制投机性需求应该从两个角度出发，一是通过房地产 二 加强政 府行 为 指令性政策，挤压出目前过多的投机性需求，是治标的过程；二是通 信息不对称 、市场失灵和决策执行的低效率，政府在完善调控 过完善市场制度来预防市场中过度投机的发生，是治本的过程。但 目 政策同时，还应该在弥补市场缺陷，完善市场方面有所作为，使执行 前宏观调控暴露出来的局限性，首要的任务是完善现有的房地产政策。 宏观