_五矿地产—龙湖湾西湖苑别墅营销策划报告.ppt

LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI LOGO 广告表现 VI 树形象亮相 水形象亮相 生活形象亮相 生活完整亮相 阶段划分 概念第二季 你和树荫一起伟大 连骄阳都要向你们低头 找一片树荫，装下自己的家。就像小时侯，坐着竹椅，透过树叶看阳光 阶段划分 概念第二季 活动一 观礼大自然的典礼 鉴于独栋别墅的自有院落景观，建议在09年植树节当日社区种植标志性大树，该树应有足够的树龄，足够粗的树干和繁茂的树冠，以形成新一轮关于大自然大树生活的关注 活动第二季 你和倒影一起伟大 连天空都匍匐在你们脚下 去湖边看倒影，里面有自己的家。就像小时候，路过水塘，霞光落在你的脚下 阶段划分 概念第一季 活动二 礼遇大自然 结合09年7、8月的夏日时令，邀请客户抵达现场。现场视频、图片展示、感受夏日树冠下的生活高度 活动第二季 在望汀的孩子，自然豪气万丈 等他长大了就会明白：其实，我就是花园里的那棵大树 阶段划分 概念第二季 “绿色环保俱乐部”儿童会员召集 “大树有大爱” 活动三 大自然的儿童家 活动第二季 产品品质概念包装 诠释产品的四个点 长窗 红砖 概念演绎 产品卖点 拱门 尖顶 深度私宅 概念演绎 产品卖点 长窗 不采用大窗的张扬，长窗剪阳光 深度私宅 概念演绎 产品卖点 红砖 红砖不厌，看得越久越真实 就像生活 深度私宅 概念演绎 产品卖点 拱门 这个世界 留存的最久的门 都是它 深度私宅 概念演绎 产品卖点 尖顶 尖顶的天空，更多变化 树影下藏了锋芒 深度私宅 概念只是开始 概念的目的在于汇聚城市目光，提升项目价值。通过产品的一点改进，清晰项目的形象，完成产品与消费者价值认知之间的对接，最终为营销工作加分。而如果只有概念，推售和价格策略出现偏差，项目整体的营销甚至项目形象一样会受到伤害。所以包装之外，推售才 是最后的把 关。 推售篇 精确的价格策略 精准的推盘考量 价格策略 区域 在售楼盘 现售均价 九龙湖 颐和南园 9800 方山 罗托鲁拉小镇 联排9000 双拼11000 雷丁TOWN 11000 加州城 300万/套 佳湖绿岛 联排10000 独栋15000 复地朗香别墅 双拼1.3-1.4万 独栋1.4-1.5万 周围地区价格 独栋：14000-17000 双拼：11000-14000 联排：9000—11000 本项目 加州城 雷丁 TOWN 罗托鲁拉 颐和南园 总建筑面积 24万平米 50万平米 5.4万平米 26万平米 35万平米 建筑类型 联排、小高层 独栋、联排、洋房 联排、双拼 独栋、联排、叠拼花园、高层 独栋、联排、洋房、小高层 主力面积 联排200-220㎡ 双拼：220-280㎡ 独栋:359㎡ 220-320㎡ 205-300㎡ 200-280㎡ 联排186-256/独栋300-500 本项目双拼及联排别墅面积与周边类似，联排在200-220；双拼在220-280 本项目独栋产品面积为359，其他项目独栋别墅面积300-500 区域 在售楼盘 推盘时间 销售月数 总价（套） 备注 九龙湖 颐和南园 2007.12.6 6 250万 联排 方山 罗托鲁拉小镇 2008.1.5 5 240万 联排 雷丁TOWN 2007.9.30 9 联排：240万 双拼：300万 联排72套、 双拼12套 将军山 玛斯兰德 2008.5.14 2 800万 推出14套独栋 区域联排别墅250万，销售形势良好； 双拼别墅在300万，去化速度稳定； 玛斯兰德最近推出的独栋在800万以上，之前销售的独栋有600万一套 独栋别墅面积相对较小 有总价低的优势 产品供应量不大 项目所处板块优势 有所欠缺 与加州城和雷丁town 相较，项目缺乏纯别 墅和大体量的优势 建议总价： 联排：220万 双拼：300万 本项目面积 联排200-220㎡ 双拼：220-280㎡ 联排别墅 9000—10000元/㎡ 双拼别墅 12500—13500元/㎡ 独栋别单价 16000—18000元/㎡ 花园洋房产品 无绝产品优势 地区花园洋房价格在6500-7000之间 仙林当前价格在7500以上 产品面积较大需要控制总价 花园洋房价格 7000—7500元/ ㎡ 推盘策略 一套独栋的价格超过两套双拼 独栋别墅性推盘避免比价效应 花园洋房应避免和小高层的比价效应 花