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地质·勘察·测绘 建材 装饰 2015 2 月 房产测绘中测量面积问题的探讨 黄琼 （福州市房地产测绘处 福建福州 350001） 要 改革开放以来，随着住房制度改革以及政策推动下，房地产市场蓬勃发展，往往存在房产面积纠 等问题。房 产测绘不仅是一门测绘科学的子学科，还是一套技术手段、一种服务。房产测绘成果一旦被房地产行政管理机构采用，便 具有法律效力，成为房屋销售、产权登记、处理产权纠 、拆迁补偿、房产税费征收的依据。 关键词 房产测绘；预算面积；实测面积 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： （ ） P218 A 1673-0038 2015 08-0118-02 引言 实施起了重要作用，但不可否认其中不少内容相互矛盾不协调、 近年来，房地产行业经历了日新月异的发展，房屋建筑面积 可操作性差。如规范规定“斜面结构屋顶高在2.20m 以上的部位， 的问题越来越引起房屋买卖当事人的重视，消费者发现产权证 按其外围水平投影面积计算”。实际工作中房屋楼板厚度和粉刷 记载的面积（实测面积）与房屋销售合同约定面积（预算面积）往 层这种特殊部位难以准确量取，而很难界定。又如，结构柱姓 往有所差异，这常常引起合同纠纷的重要原因之一。基于工作经 “公”还是姓“私”的问题，《规范》没有说明。 （）不同房产测绘单位对规范理解的不同，采用计算方法不 验，笔者深入探讨分析了实测和预测面积的差异及其原因，以及 2 可能规避措施，有助于理解房地产及其房产测绘市场的健康发 同。 展。 《规范》对房屋共有面积部位做了详细举例说明，但分摊原则 1 房屋预算面积和实测面积的区别 性的定义比较简单，就共有面积分摊而言，分摊共有面积的范 围、层、功能区、幢的界限概念模糊。在具体分摊的细节上往往取 房屋预算面积：是指建筑物处于待建、在建状态，还不具备实 决于测绘作业人员对规范的认知和理解。一般地按“谁使用谁分 测条件下由建设单位委托有资质的房产测绘机构依据经建设规 摊”原则，但是比例分摊结果却因不同测绘单位而大相径庭。因 划部门核审的施工图进行的预算，按图采集数据，计算面积。共 此建议地方颁布《建筑面积计算实施细则》对各项建筑面积分摊 有部位的界定、功能区的划分，设备房的使用情况等均为“按图 进行具体规定，以减少房产测绘项 的一案一议。 推演”而得，作为房屋销售合同的约定面积使用。 （）对房产测绘单位的管理不足降低了测绘成果的质量。 3 房屋实测面积：是指建筑物建成竣工后，由房产测绘机构根 随着“测管分离”和测绘市场的准入制，越来越 的测绘机构 据《房产测量规范》和相关的房产面积计算规则，结合建设规划 开始从事房产测绘工作。由于准入条件未能很好控制，某些单位 审批材料，对建筑物进行实地勘测，绘制房产平面图，计算房产