房地产契证制度与清末社会稳定——以南京地区房地产契证为范例的分析 On the Contract System of Real Estate and the Social Stability in the Late Qing DynastyA Case Study on Nanjing Area.pdfVIP

·125· 中外法史研究 房地产契证制度与清末社会稳定 ——以南京地区房地产契证为范例的分析 曹伊清 摘要：房地产契证制度是中国一项传统的房地产法律规范制度，至清末已发展得相当完 善。房地产契证不仅记录房地产交易的具体内容，记载政府的法律规制情况和对房地产的实 际管理状况。也反映了社会的发展状况。在清末社会的动荡变革中，财产关系相对稳定，房地 产交易能够正常进行，社会生活得以正常延续，一定程度上得益于房地产契证制度在保障交易 安全、维护财产秩序方面的作用。通过颇具特色的清末南京地区房地产契证制度，研究清代房 地产契证与房地产法律规制的实际作用，研究清末完善的契证制度在保护个人财产、维护产权 人的合法权益、稳定基层管理秩序、保护基层社会老百姓的生存权利方面所发挥的积极作用。 关键词：房地产契证；法律规制；社会稳定；清末 中图分类号：I)1：09文献标识码：A 房地产行业习惯上将过去存留下来的房地产契约及其相关的票证、执照等权属证明文件称之为 “房地产契证”，也有仅将过去盖有官府红印的“红契”称之为契证的，本文笼统地将它们均归之于“房地 产契证”一类。 房地产契证制度是一项传统的法律制度，在清末已发展得相当成熟。南京地区现存的房地产契证 资料较丰富，内容和形式亦十分多样，充分反映了房地产契证制度对房地产法律实践的影响状况。本文 拟以南京地区房地产契证为范例，分析清末房地产契证在保护社会财产关系稳定、促进社会和谐发展方 面的积极作用，以及其与现代房地产法律规制的传承关系，以利于更好地理解并推进房地产法律制度的 现代化，促进社会稳定和发展。 ’ 一、清末完善的房地产契证制度保障了交易安全和稳定 清代买卖房地产一般由业主请托中人，先问亲房原业近邻，然后寻找买主，三方当面议价，书立卖房 地文契，立契之后，须报官缴纳契税，更写档册，或推粮过户(土地交易)，有的还要经过找贴、回赎、绝 卖，交易方才结束。而在这一过程中，始终离不开政府的法律规制，政府管理房地产的有力手段就是房 地产契证制度。 首先当事人交易立契要求使用官颁契约，这样就将所有的房地产交易纳入了国家控制之内，主要是保证 了契税的征收。同时官府通过官契纸的发卖，也可以掌握交易动态及交易量，了解社会经济发展状况。 早先南京地区的官契仅一抬头标示为“官杜绝契”、“杜绝官契”或“官活典契”、“活典官契”、“官 契”字样之格式，内容由当事人自己填写。光(后期)宣年间，又出现“官契纸”或者“买契纸”，不仅抬头 官方印制，并且契纸后部印有政府的规定，只留前部空白由当事人(一段时间曾由官府誊写契约主要内 容，其他契约详情另行填写在原契上)填写，清末最后几年发展为由官契(“官杜绝契”、“杜绝官契”或 [作者简介]曹伊清，同济大学法学院副教授，法学博士。 万方数据 ·126· 北方法学 第4卷总第19期 “官活典契”、“活典官契”等)、买契纸(或官契纸)、契尾共同构成一个完整契证。 笔者所见同治八年(1869年)官杜绝契①十分典型地反映了契证制度的实际状况： 立杜绝卖店房文契朱苕原，今将胞叔原买派(?)分已产一业，坐落江宁县城中评事街木字 铺地方，计：坐东朝西迎街板壁门面，大门全；第一进平房并排两间，天井一方；右首披一厦，照 墙一道，重门匡一道，天井一方，右披房两大厦；第三进楼房上下六间；后墙一道为界，其房第一 进南首同梁共柱公隔墙一道，第二进南首亦系同梁共柱，随房左右，周围墙垣均依本房柱脚为 凭，上下土木、砖石过门、房地相连，在房装修，俱各不动，另立细单交代。近因正用，通家商议 明白，浼托中友说合，自情愿将此房凭族亲邻中友，邀牙立契杜绝卖与 戴 名下永远执业取租。当日三面言明，本房照时估值得受杜绝卖价曹平捌伍兑京纹银 壹仟零伍拾捌两捌钱整(该处压红印——笔者注)。其银比即契下一平兑足，卖主凭众亲手收 楚，毫厘不少，银契两交明白。此房自卖之后，听凭买主拆卸翻盖，任意更改，以旧从新，永远执 业(该处有李姓私章——笔者注)。遵奉部例，凡民间杜绝卖之产，皆系契明价足，日后永无增