商住楼若干问题研究.docVIP

商住楼的特性是由其土地使用性质和房屋性质共同决定的，前者主要有住宅用地和非住宅用地的区别，后者可分为住宅房屋和非住宅房屋。对于一般的住宅楼或商业办公楼，土地使用性质与房屋性质应该是一致的，但由于商住楼有整体规划、区别功能的特点，兼具二者属性，因此同一幢商住楼中的不同房屋可能有不同属性，同一间房屋的土地使用性质和房屋性质也可能不同。 根据《上海市房地产登记技术规定（试行）》规定： 1.6房地产登记簿应当记载以下内容： （三）土地的权属性质、使用权取得方式（即使用权类型）、土地使用期限、宗地面积、独用面积、分摊面积和土地用途； （四）房屋所有权来源、房屋建筑类型、房屋建筑结构、房屋层数、房屋建筑面积、用途和房屋竣工日期； 2.5.1房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。房地产登记应当按照土地、房屋的基本单元进行登记。 2.5.2土地以宗地为基本单元，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。 2.5.4非居住房屋的基本单元为幢、层、套、间，应具有规划确定的完整功能、可以独立使用、有固定的围护结构，并有明确、唯一的编号。其中，独幢的宾馆、公寓式酒 店、影剧院、学校、医院、工厂等以幢为基本单元；综合性建筑，以规划确定具有完整功能、可以独立使用的范围为基本单元；办公楼、商场，以规划批准具有固定 围护结构的部位为基本单元。 上海市将《土地使用权证》和《房屋产权证》合二为一，有关登记事项均记载于《房地产权证》。在《上海市房地产权证》中，土地用途与房屋用途是作为不同的登记事项登记，土地登记以宗地为单位，房屋登记以单位为单位。也就是说，一个楼房的《土地使用权证》登记事项，土地使用性质只能有一项，而楼房中的每一个独立单位的房屋权证是分开办理的，有不同的房屋权属、用途等登记事项，具体需见《房屋产权证》。有关商住房的期限、税费、贷款、户口等方面，有些是由商住楼的土地使用性质决定的，有些应该按商住楼中不同房屋的性质确定。由于每个商住楼均有不同的规划用途、房屋用途，因此，在购买商住楼的时候需要先向房地产管理部门了解楼盘具体情况。 商住房的使用期限： 房屋的土地使用年限是由房屋的土地性质决定的，并不是由房屋性质决定的。 依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一） 居住用地七十年； （二） 工业用地五十年； （三） 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四） 商业、旅游、娱乐用地四十年； （五） 综合或者其他用地五十年。 《上海市土地使用权出让办法》第十三条作了与上文相同的规定。 根据上述法规可知，我国的土地使用规划用途包括以上五类，分别有不同的使用年限，上海市城市规划与国土资源管理局的部分公告中，某些地块的土地用途明确标为“商住”，但由于“商住”不属于法定土地使用分类，因此无法据此得知其使用年限；但由于商住楼兼具居住用地和商业用地的性质，在目前无法律明确限定的情况下，一般归为综合或者其他用地，其使用期限为50年。 商住楼土地作为综合用地，其特点是各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同的单位个人，不同用途界限较为清楚，因此实践中也存在按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期的情况。因此，商住楼的具体使用期限应该根据土地管理部门实际颁发的《土地使用权证》确定，存在40年、50年和70年三种情况，分别对应商业用地、综合用地和居住用地。 风险： 1、由于商住楼并不对应某一个明确的法律概念，因此，与开发商之间的约定尤为重要。由于土地的使用权证和用途是开发商规划立项时确定的，所以必须充分了解这方面的情况，才可明确知道土地的使用期限。 2、商业用房的使用期限一般不超过40年，有的房产由于建设周期较长，交付给业主时期限可能只剩下30年，作为住宅购买的业主需尽量规避这样的期限较短的风险。 3、土地使用权期限届满后，需要继续购买新的土地使用权方可继续居住。目前大部分城市对于住宅的土地使用权期限续租问题基本上是不再收费或收取较低的续租费，但是对于商业项目基本上收费都很好，价款相当于重新拍卖，大大增加了相应成本。 商住房的贷款： 关于商住房的贷款问题，目前有以下的规定可以参考： 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发[2003]121号）第五条规定：借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行 《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》：对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 因此，目前商住房贷款一般仍按照个人商