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当前政府宏观调控背景下城市住房市场走势探讨 囊刘英骥 [内容提要]政府对城市住房市场制定并实施的宏观调控措施，将有效地缓解城市住房供给与需求之问的结构性矛盾，多 层次的城市住房供给体系将逐渐形成，既逐步满足不同收入群体不同层次的住房需求，又保证城市住房产业和住房市场的健 康、持续发展。在城市化水平迅速提高、消费结构升级和人民币持续移步升值等因素的推动下，我国城市住房的巨大潜在需 求将不断释放，城市住房产业和住房市场将在周期性波动中实现长期发展，市场集中度将逐步提高，市场的区域性差剐将趋 于缩小。 [关键词]宏观调控城市住房市场房地产业 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1000—7636(2007)11—0034—04 近年来，面对结构失衡严重、价格不断攀升的城市住房市场，政府相继出台并实施了一系列宏观调控措施，对 城市住房市场的发展起到了积极的作用。尤其是今年8月13日国务院发布了《关于解决城市低收人家庭住房困 难的若干意见》(以下简称24号文)，引起有关各界的高度关注，并产生了巨大影响。人们一致认为，政府此举是 对城市住房制度改革思路和政策的重大调整与改进，将对我国城市住房市场的发展产生深刻而长远的影响。在 政府的宏观调控政策频频出台并不断改进与完善的背景下，中国城市住房市场，其中期乃至长期的发展趋势如 何，本文拟对此作一些探讨。 一、城市住房供给与需求之问的结构性矛盾将趋于缓解，多层次的城市住房供给体系将逐 渐形成 如果从1979年我国在西安、柳州、梧州、南宁四市试行向居民售房时算起，我国的城市住房制度改革已走过 近30个年头。其问虽经历了不少艰难曲折，但总体进程是与经济体制改革的方向相一致的。现在，计划经济体 制下的福利分房已经退出历史舞台；与我国现阶段经济发展水平相适应的新的住房供给体系正在形成。城市中 已有相当数量的居民通过住房市场来满足居住需要甚至投资需要。城市住房市场已成为社会主义市场体系的一 个重要组成部分。但是，城市住房市场在迅速发展的过程中，也产生了诸多矛盾和问题，其中供给与需求之间的 结构性矛盾日益尖锐和突出。从需求方面看，目前我国城市中绝大多数居民都有扩大住房面积、提高居住质量的 需要，但由于种种原因，不同阶层的居民群体之间在收入水平上存在着明显的差距。有研究报告指出：占城市居 民总数10％的收入最高的群体与占城市居民总数10％的收入最低的群体，他们之间的收入差距已达20倍以上。 收稿日期：2007—09—20 作者简介：首都经济贸易大学教授，研究生部主任，北京，100026。 万方数据 房地产经济 收入水平的差距必然造成购房支付能力的差别。从供给方面看，虽然城市居民的住房需求是有差别、分层次的， 但城市住房市场几乎由商品房独霸天下。商品房就其经济属性而言，应是买卖双方自由交易的对象，其价格应是 由有效需求和有效供给决定的均衡价格。在目前城市住房总量供不应求的情况下，商品房价格呈现上涨趋势是 合乎规律的现象。商品房的购买主体只能是城市中的高收人群体。曾经有人主张政府出“重拳”打压高房价，使 其降低到绝大多数城市居民都有能力购买的程度。这种主张虽然初衷并不错，但显然难以实行。我国是一个人 口众多而人均可用土地较少的国家，包括城市土地在内的用来建造城市商品房的资源十分稀缺和珍贵。为了使 这部分资源得到充分、高效的利用并产生合理的回报，便只能借助于市场机制去配置着部分资源，让需求、供给和 价格之间在竞争的作用之下实现互动和均衡。由此形成的市场价格既可反映买方的支付能力和意愿，又可体现 资源的稀缺程度，是使资源得到合理保护和优化配置的重要保障。如果政府运用行政手段，超越市场的力量去直 接干预、打压商品房的价格，只会加剧商品房供不应求状况，并使买房者用较低的成本占有一部分社会资源。这 种情况既违反公平原则，又降低资源的利用效率，其结果必然是城市房地产业及房地产市场的萎缩，诸多城市居 民改善居住条件的愿望无法实现。 针对目前城市商品房不能满足广大中低收入者住房要求的情况，24号文指出要“加快建立健全以廉租住房 制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。根据24号文的指示精神，今后我国城市住房供 给体系将逐渐呈现多层次：低收入家庭住房靠廉租房解决；中低收入者可购买经济适用房；中高收入家庭可购买 “双限房