从房地产市场看土地需求及对土地政策的建议武康平.pdfVIP

2005 年第 4 期 经济经纬　ECONOMIC SURV EY No . 4 　2005 从房地产市场看土地需求及对土地政策的建议 武康平 , 丑 　婷 (清华大学 经济管理学院 , 北京 100084) 摘 　要 :2004 年 , 国务院首次把土地政策定位为国家最重要的宏观经济管理手段之一 ,把国土资源部定位为宏观管理部门。这 一切改革使得人们对土地政策的制定和执行开始了激烈的讨论 。我们从我国土地市场的特定环境分析出发 ,运用西方经济学 理论 ,从房地产市场的角度对我国的土地需求进行了研究和分析 ,并在此分析结果的基础上 ,为政府制定以需求为主导的土地 供应计划和宏观调控政策提供参考 。 关键词 :土地需求 ;房地产市场 ;政策建议 中图分类号 : F2 93 . 3 　　文献标识码 :A 　　文章编号 : 10 0 6 - 10 9 6 ( 2 00 5) 04 - 0 0 57 - 04 　　收稿 日期 :2 0 0 5 - 0 3 - 0 6 让人们猜测 : 中国房地产是否存在泡沫 ,泡沫有多大 ,什么时 　　一 、问题的提出 候会破灭 ,将带来怎样的后果 。然而我们也应该看到 ,仍然有 许多有住房需求的人买不到房子 。一边是商品房空置 ,一边 　　从 2003 年下半年开始 ,我国经济运行中出现了固定资产 是需求没有得到满足 ,这样的矛盾使得我们不得不重新思考 投资增长过快 、建设规模过大 、新开工项 目过多、投资结构不 目前所使用的土地政策的合理性 。 合理等局部“过热”现象 。为此 , 国务院决定进一步加强宏观 有人将 目前房地产市场火爆 ,房价 、地价不断上涨归咎于 调控 ,将抑制固定资产投资过快增长作为 2004 年宏观调控的 政府的土地储备制度和“招拍挂”交易制度 ,实际上这是一种 主要 目的 , 明确从信贷投放和土地供给两个环节入手控制投 经不住推敲的观点 。因为 ,从 2000 年开始 ,房地产市场就开 ① ② 资规模 。在这一过程中 , 国务院首次把土地定位为国家最 始在个别城市升温 ,之后蔓延至全国各大 、中城市 ,到 2004 重要的宏观经济管理手段 ,把国土资源部定位为宏观管理部 年 8 月 3 1 日之前 ,房地产价格大幅上涨已经持续了 3 年 。因 门,成为令人瞩目的重要举措 。 此 ,片面强调土地供应对房地产价格的影响 ,只会将人引入歧 目前 ,我国使用土地政策的主要手段是城市政府垄断土 途 。我们应该从其他方面寻求解释问题的途径 。 地以及市场的土地供应 。其具体措施主要集中在三个方面 : 实际上 ,经济学原理告诉我们 ,市场上某一种商品的价格 一是建设用地总量的控制 。根据经济运行状况 ,通过对土地 是由供应和需求共同决定的 ,只有在供应和需求达到均衡时 , ③ 供应量的控制 ,使经济保持健康 、合理的增长速度 。二是土地 市场价格才能稳定在均衡价格 ,这时候市场就出清了 。当 供应结构的调控 。例如对于不符合国家产业政策和行业准入 前的土地政策和土地储备制度把紧了土地供应的源头 ,却只 标准的建设项 目停止供地 ,对于限制性项 目提高供地标准和 是片面的强调了对土