广东嘉美尚城国际营销策划报告之市场分析部分.pptVIP

居民收入大幅增长，购房能力增强。 区域市场分析——博罗房地产市场：居民收入 近3年，博罗房地产开发投资总额都有不同程度的升幅。08年总投资额为17.57亿元，是07年的1.24倍，增长速度较快;09年前3季度总额达到10.33亿元，同比增长0.2%；投资者对大环境有较强的信心。 区域市场分析——博罗房地产市场：开发投资 09年前3季度销售面积为23.08万平方米，同比增长40.4%，说明市场比较热，市民需求明显； 09年前3季度成交额与07年全年基本持平，同比08年增长48.2%。在销售面积基本与同比持平时，销售总额有大幅度的增长，说明博罗房价有所的增幅； 相对投资额的10个亿，09年前三季度销售额仅6亿，供大于求的压力显现，后续消化压力较大。 区域市场分析——博罗房地产市场：销售情况 2007年，房价大幅度上涨，一年涨幅接近50%；08年在外区域市场低迷的环境下，保持房价基本稳定，09年以来稍微增长。 区域市场分析——博罗房地产市场：销售情况 广州 石湾 惠州 东莞 深圳 石湾地处博罗西南部，毗邻港澳，与东莞和增城接壤，是惠州、东莞、增城的交汇点，素有“ 罗浮山下第一镇、东江明珠”之美誉。全镇辖区面积83平方公里，四季如春，阳光充足，雨量充沛，年均降水量1750-2182毫米，全年无霜。“三冬无雪，四季常花”是本地气候和自然景观的特点。 区域市场分析——博罗房地产市场：石湾概况 石湾镇位于石龙的北部，与石龙隔江相望。通过两座跨江大桥与石龙、石排相连。西部与增城市接壤，南部隔东江、西沙河与东莞市石龙镇和本县园洲镇相望，北邻福田镇。石湾镇属于惠州市博罗县，面积83平方公里，总人口近11万，其中常住人口4.4万人，外来劳工达5.8万人。 区位优势明显，后发势头强劲！ 区域市场分析——博罗房地产市场：石湾区位 　 2009年5月 2008年12月 2007年12月 固定资产投资额 本年实绩(万元) 29757 86068 70754 累计比去年同期增长(%) 24.2 21.6 29.4 完成年度计划(%) 29.3 105.2 108.9 工业总产值 本年实绩(万元) 196209 443474 332093 累计比去年同期增长(%) 17.8 28.4 　 完成年度计划(%) 　 　 106.8 工业增加值 本年实绩(万元) 48404 11494 　 累计比去年同期增长(%) 8.2 25.5 　 完成年度计划(%) 33.2 100.2 　 税收情况 税收合计(累计万元) 8444 19879.1 13158 国税(累计万元) 4740.8 12249.2 7829.6 地税(累计万元) 3703.2 7629.9 5328.4 数据来源：历年政府统计公报 石湾无论是固定资产投资额、工业总产值、工业增加值还是税收情况均出现了较大幅度的上升，经济运行良好。 稳定的经济环境为房地产市场提供了基础条件！ 区域市场分析——博罗房地产市场：石湾经济 主要在售项目基本情况 目前石湾在售洋房项目主要有两个，主要以120左右三房为主 区域市场分析——石湾房地产市场 (1）商品房市场发展缓慢、产品同质化严重 石湾商品房开发起步较早，但发展较为缓慢。目前在售项目只有3个（东岸一号别墅、丽湾花园及龙城国际）； 市场特征 (2）营销水平不高，大部分以模仿石龙为主 本区域的三个项目，营销队伍素质不高，专业知识不强，与离石湾10分钟车程的石龙相比，整个的销售手法、案名的推敲、户型的设计理念均有较大差别； 以专业的营销手法以及创新的产品力击破市场。 存在巨大的市场空间 （3）客户特征 由于石湾楼市价格与东莞石龙镇的差距达到约1：2，具有较大的价格洼地优势，目前消费群体主要来源于东莞石龙镇，平均约占60%左右，其次为本地自住客户。本地的客户买房的意识有待激发。 挖掘石龙客户能更好的实现销售速度与销售价格 区域市场分析——石湾房地产市场 4）产品风格 产品风格主要以欧式风格为主，强调大社区大配套。但三个项目的物业管理水平较差，目前无法体现所倡导的生活理念。 5）户型特征 东岸1号推出少量别墅，而丽湾花园和龙湾新城以90-120三房为主,有部分70-90㎡小户型。 6）未来供应 丽湾花园供应接近尾声，未来区域内供应以龙湾新城为主；储存土地较多，但开发热度不够，未来一年内新项目较少。 强化社区氛围及物业管理 抓住市场机会，快速出货 产品同质化，寻求差异化卖点 区域市场分析——石湾房地产市场 总体上博罗房地产市场发展起步晚，发展较慢，多以本地中小开发商开发的中小项目为主； 08年宏观市场转冷，成交方面受到一定影响，但价格波动不大，基本保持平稳； 需求多以自住