世联东莞金椅豪园别墅项目营销策略总纲.pptVIP

报告纲要 政策回顾：2011年政策引导市场，各种调控政策频出，通货膨胀加巨，楼市一再受到影响 2011注定是一个不平凡的一年，别墅上门量曾一度无法突破3批/月 如何才能突破上门量？ 深圳联动成为下半年主体:深圳二三级联动引发项目上门量井喷 联动结果:诚意客户较多,但未有签约 联动总结 推广：主要以户外T牌为主，活动短信发放为辅，基本无其他渠道 营销活动：每周都有中小型暖场活动，但信息释放渠道受到一定限制 报告纲要 报告纲要 报告纲要 东江豪门：以洋房为主体，别墅无走货 石竹山水园洋房售价现在四期4500；别墅预计五期15000 共分六期开发. 一期：凤凰庭已入住 二三期：椰林飘香已入伙 四期：听涛阁正在热销中 五期：47套别墅，在建，已经预订41套，仅剩6套。 六期：洋房，预计2012年动工。 报告纲要 2012年，十二五规划的启动年，房地产市场的定调将决定未来发展方向 11年市场预判：楼市场将进一步调控 报告纲要 了解渠道分析：除联动渠道外，T牌和友介成为项目最要宣传途径 别墅成交客户：2011年共成交14套别墅，挞定5套，实际签约9套 车位成交客户分析：共成交22个车位，贡献额134万元 报告纲要 一期4套，二期4套，三期16套 一二期产品较为陈旧 三期产品为项目主力产品 产品特性明晰 不同产品，区别对待 别墅数量少、总额高；车位数量多，总额相对较低 报告纲要 2012年上半年任重而道远 2012上半年每月需销售2套 报告纲要 营销策略：别墅为主，车位为辅 报告纲要 以本地客户为主：立足本地，深挖老业主 开拓新客户资源，加大本地客户上门量；加大圈层营销，增强项目口碑 拓展本地客户：圈层营销为主 拓展本地客户：圈层营销为主 强势挖掘其它资源 精化联动，去劣择优 将联动进行到底 报告纲要 学习尚境好榜样 建立巡查制度，及时解决问题 报告纲要 T牌：形象更换的主要媒介 短信公司：事半功倍的工具 系列短信引发市场争论 短信发放技术要点：精、准、狠 多重线下推广配合线上营销 报告纲要 经验与教训:减少参与性,增强品味性与知识性 品味类活动：以活动为噱头，强力造势 知识类活动：周期较长，可以进行长期CALL客 趣味性活动：周末小暖场活动为主，不宜过多 报告纲要 营造车位紧张感与区外停车位非安全感，进行集中开盘 驾校与车展促进业主购车 户外推广配合前期蓄客 两个现场吸引客户眼球 三大杀手锏支撑销售概念 报告纲要 增强现场展示，赠送装修 报告纲要 报告纲要 一、2012年目标与目标解析 二、策略导出 三、营销攻略 四、报告重点回顾 3。1 拓展攻略 3。2 品质攻略 3。4 活动攻略 3。6 销售攻略 3。5 车位攻略 3。3 推广攻略 活动攻略 2011年举行的人气较旺的活动如：电影节、砸金蛋、水上运动会等项目。但该类活动到场人员主要以小区业主为主，参与性过强。对于该类活动，主要提供与销售代表再次将客户CALL上门，而留给自身逼客时间则较少。建议2012年以品味性、知识性、趣味性活动为主，减少参与性太强的暖场活动。同时，增加大中型营销活动，增强小区的高贵感与产品的档次。 活动攻略 银行高端客户 近期上门客户 活动攻略 活动攻略 2012年3月 2012年6月 一、2012年目标与目标解析 二、策略导出 三、营销攻略 四、报告重点回顾 3。1 拓展攻略 3。2 品质攻略 3。4 活动攻略 3。6 销售攻略 3。5 车位攻略 3。3 推广攻略 车位攻略 车位开盘前的蓄客阶段，可与企石镇交警支队“合作”，邀请交警部门在小区外制造小区外停车危险性（如小区外最近有被盗车辆、小区外因停车过多而导致相关撞车事件等），通过交警的口吻劝导业主不要将车停滞于小区外。小区大门口可张贴相关“交警提示牌”，物业管理也可张贴相应海报配合宣传。可以将交警部门的“交通安全大讲堂”邀请至会所二楼举行，提升小区业主的安全意识。 车位攻略 项目前商业街可引进驾校，增强小区内业主的购车欲，从而导致车位的引致需求。同时，驾校的入驻，将使得投资客看清小区车位的发展前景，吸引他们进行车位投资。 通过小区的高档名车展，更加引起业主对车的关注，希望通过车展活动引起业主对爱车的议论，最终讨