常州武进市璞丽湾项目营销分析报告.pptVIP

(1) 来人：10.1-11.18号共登记 50 组 老客户带新客户口碑效应佳 ◆ 登记客户来访媒体途径 朋友介绍19组占38%，邮政直投11组占22%，电视9组占18%，报纸6组占12%，周边路过3组占6%，DM派1组发占2%。 ◆ 登记客户来访区域 钟楼区23组占47%，天宁区5组占11%，市中心9组占17%，新北区4组7%，其它9组占18%。 成交：10.1-11.18号累计成交 8 套。销售率13.8% 老客户带新客户口碑效应佳 ◆ 成交客户来访媒体途径 朋友介绍5套，邮政直投2套，常州日报1套。 ◆ 成交客户区域 钟楼区3套，市中心3套，奔牛2套。 10月份 2 套 11月份 6 套 成交户型分布 双拼 7 套 四拼 1 套 1、经济不景气的事实影响消费者的购房决策； 2、房产市场已经步入下行通道，除非刚性 需求，理智的客户大都选择观望、等待； 3、媒体大量的负面报道一定程度上打击了购 房者的热情和信心。 4、促销策略（市场最新促销手法） 手法：为避免直接降价促销冲击前期购买客户心理，进而对项目推广带来的负面影响，通过采用内部员工购买优惠的方式进行转让销售，依靠丰富的人际网给老百姓打折。 实施公司：中房股份； 九洲集团； 新城公司； 莱蒙集团。 4、促销策略（周边楼盘促销-香江华庭） 10月：中房职工购房优惠计划： 1）内部职工每平米优惠650元（香江华庭）； 2）保留首付一成至交房前付清； 3）如交房前房价较现价下跌，允许退房； 4）允许将购房指标转让给亲友，在11月底前后签约时换名。 11月：摩卡特区 第一波宣传（月初）：4180元/平的起价 第二波宣传（16日）：五重特惠 1）办会员卡可优惠房价1万元； 2）开盘9.8折优惠； 3）车房联动：购房同时购车位可优惠车位价4万； 4）20天内付清房款返现金3000元； 5）送500元大礼包。 11月：其他房源10余套特价房源 ★小户型公寓：开盘之前有积分卡优惠活动，最多可享受150元每平米的优惠。 ★九月：贴息活动，每月返还800-3600元不等。 ★现场实行暗降策略：暗折最低可至9折—9.2折。 4、促销策略（周边楼盘促销-中意宝第） 克拉公寓开盘促销： A、开发商提供3年返租，年租金5% B、不返租88折优惠。 C、首付３万元 D、回购政策 4、促销策略（周边楼盘促销-御水华庭） 4、促销策略（本项目第一阶段） 48错清仓： 1万元可签约（尾款交付时再付） 代缴所有交房费用（扣除在尾款内） 送装修方案 98折优惠（加暗扣） 96/98平米（特价房18套）： 2万元签约（3个月-1年尾款交纳时间） 代缴所有交房费用（扣除在尾款内） 98折优惠（扣除在尾款内） 送装修方案。 主推户型：48错、98、96平米 48平米房型： 付多少抵多少（最高额度2万元,扣除在尾款内） 1万元签约（尾款至交付） 96/98平米房型： 付多少抵多少（最高额度4万元,扣除在尾款内） 2万元签约（尾款：09年5月） 方案一： 方案二： 原因分析： 1、权威人士和主流媒体等对未来市场的判断不乐观。 2、经济的不景气越来越多的影响了客户的购房决策。 3、传言将有更多的新政出台，因此客户观望情绪不仅没有减少，反而更加严重。 2、 10.22国家新政影响及分析（4） 3、 11.17常州新政解读分析（1） （一）调整普通商品住房认定标准。取消价格限制，凡是面积不超过144平方米、容积率在1.0以上的商品住房认定为普通商品住房。 解读： 之前国家为了调控住房供应结构，提出了享受优惠政策的普通住房的认定标准，即“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。” 影响—— 重新调整普通商品房界定标准，对于购买144㎡以下大面积住房者在契税、贷款、首付比例上有利。 （二）个人购买普通商品住房（含二手住房），契税征收由原先的2%降至1%；其中，个人购买90平方米及以下的普通商品住房（含二手住房）或政府保障性住房（主要指经济适用房），地方留成部分的契税，政府全额补贴购房者。 解读： 对个人购买普通住宅契税暂按1%征收。对个人购买90平方米及以下的普通住房应征契税由政府全额补贴。为简化操作，90平方米及以下普通住房契税作免税处理，不再办理征收入库和补贴手续。执行时间以合同签订时间为准，在2008年11月1日前已签订购房合同的，按