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苏州市中新置地地块项目策划报告
营销策划建议 前 言 因本案在湖东属于为数不多的低密度住宅,这些低容积率的住宅用地将有利于提高湖东住宅市场的产品品质,在目前湖东产品同质化现象严重化情况下,也有利于调整市场产品供应结构。湖东低密度住宅用地,将在未来三年内转为商品房供应,园区湖东住宅走向产品多元化,因此如何来让本案产品推出市场,如何在这块土地上创造价值、如何聚集人气、如何速战速决,合理的价格策略等等,都成为本案一期推广销售的重点工作所在。 总体销售指导思想及策略 (一)推案基本思路 (二)产品销售策略及推广节点 (三)定价策略: (四)回款计划 (五)剩余户数处理方式 (六)样板房亮点包装 (七)SP活动 一、推案基本思路 因受到国六条的影响,我司将采取逆思考反向操作的方式进行推案,建议2007年一期先主力推两房,产品去划90%后再推三房,采取面积阶梯式错位推盘方式,具体原因如下: 1、园区楼盘07年所要推出的量体中60%左右的产品是三房,一房、两房的小套型在目前市场上是供小于求的状态,而我们此时一房、两房的小户型房源的推出可以填补市场需求,与周边个案的三房产品有效区隔开来,使一些需求中小户型的购房者也能买得到自己满意的房屋,并且有一种只有在本案才能买得到的稀缺性,达到迅速去化的目的。 2、因国六条政策的出台,06年新拍卖的土地上,要求规划一房、两房的中小户型的产品必然会增多,且预计都是在08年左右推出,而此时我司推出三房的产品,正好错开了竞争激烈的市场,造成产品差异化,在市场上都是供应中小户型时,我们又能抓住一些“实力派”的购房者,出奇制胜。并且本案南面还有待开发的高档别墅地块,到时候,必定对本案的三房、四房产品有一个良好的推动作用。 3、我们采取集中攻击目标客户群的方式进行宣传造势,每一次的媒体企划,目标客户群都非常明朗,这对于引导客户及挖掘客户更有冲击力。做有针对性的传播,可以起到四两拨千金的作用。 根据以上分析我司制定以下推广计划: 前期运作计划 进场时间: (2007年6月26——6月29日) 首次亮相期: (2007年7月8日——8月8日) 期间积累期 :(2007年8月8日——9月8日) 正式公开期 :(2007年9月8日——9月28日) 项目运作计划 1、本案预计全案推广周期为17个月左右,去化率达到90%以上; 2、采取分阶段,分重点的推广节奏,制造成持续性的市场引爆; 3、把本案的配套设施、异国风情特色和接待礼仪作为销售工作的重 点中的重点; 4、采取多次开盘的操作办法推广,单次推出的户型不要太多,这样 可以造成高销售率的轰动。一期小面积部分,分三次集中推广销售, 二期大面积分四次集中推广销售。每一次的开盘周期间隔在二个月左 右。 二、产品推广策略及节点 我司一期计划全面推广“澳洲风情---休闲功能型小户型” 及“澳洲风情---温馨个性化小户型”两种低总价的房源,必将填补市场的空白,吸收大量的追求时尚、个性的年轻自住客,快速占领市场主导方向,必然会引起湖东各企业白领的关注,可在短期之内大到形成一种口碑式销售模式,这对于我司二期积累人气,奠定了良好的基础。 推案分期分区示意图 推广详细节点 A、一期推广节点 一期约770户主力小户型产品,计划分为“三阶段”连环推广销售,每次积累时间为45—60天左右,强销期在20天左右,推案节点分别为: ★一期、第一次开盘 期间积累期:2007年7月8日—9月7日 共计60天; 公开强销期:2007年9月8日—9月28日 共计20天; 一期推广节点 推案说明: 1、主力销售(一房两厅一卫)面积55㎡-65㎡,预计所推户数约为210户,此户型在市场上此时正处于稀缺状态,并且总价低的房屋去化较容易,有一个好的开始将会为后期的销售积累人气和好的口碑; 2、 另外此次开盘前的媒体宣传方向应着重锁定在园区普通白领阶层,年轻的单身一族,手上有少许积蓄,先购买中小房型过渡一下,满足目前的居住需求,将来还准备再买三房、四房的人们; 3、此房型还是投资置业的好选择,买来出租给园区工作的人们。结合媒体准确锁定目标客户群,快速积累客户,将首次推出的小户型快速去化掉,为下一次开盘做好充分准备; 一期推广节点 ★一期、第二次开盘 主力销售两房一厅一卫(面积为75㎡-80㎡,140户)和两房两厅一卫(面积为85㎡-90㎡,预计140户),预计所推户数共280户左右。 期间积累期: 2007年9月29日—11月23日 共计55天; 公开强销期: 2007年11月24日—2008年1月14日 共计20天; 一期推广节点 推案说明: 1、
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