西安户县帕提欧公馆项目价值重塑项目第二阶段营销整合推广方案.ppt

费 用 预 算 广 告 周 期 主要媒体投放 策略整合 形象树立期 户外大型广告牌、道路灯箱广告、外围形象牌、单张 以户外媒体主，树立项目新品牌形象。 销售期 报刊、单张、公交车体、网站、活动 以报刊，网站，事件营销、单张派发相结合。户外广告己全部到位，印刷品制作完毕。 广告详细投放计划 时间 10月 11月 12月 2012年1月 华商报 无投放 无投放 1个整版 2个半版 短信 40万通 80万通 80万通 80万通 道旗 26个/年 - - - 公交车体 - - 1辆/年 - 网站 无投放 1组、年 - - 户外广告 1块 2块 1块 - 注明：具体执行需根据销售具体情况调整确定 广告费用 华商报B叠半版单次费用 6.0万元 道旗灯箱26个/年费用 19万元（具体数量待定） 公交车体1辆/年费用 4万元 广告牌1块/年 20万元（具体待定） 搜房网首页广告位全年费用 17万元 800j首页广告位全年费用 16万元 短信单通费用 0.04元 月度广告支出 时间 10月 11月 12月 2012年1月 华商报 无投放 无投放 12万 12万 城市生活报 无投放 待定 待定 待定　 短信 1.6万 3.2万 3.2万 3.2万 道旗 19万 - - - 公交车体 - - 4万 - 网站 - 16万 - - 户外广告 4万 8万 4万 - 广告费用分析 道旗、公交车体、网站的广告支出均为年度费用，这四项广告费用总计达到了39万元，平均到每个月的费用支出为3.25万元。 户外广告的广告支出为35万元。 短信11.2万元 因此，2011-2012年度广告费用支出实为：89万元！ 报告结束，谢谢 销售 定价体系 现场营销力 推案节奏　　 02 * 价格策略 遵循市场规律 以需求导向为主 注重企业利润 为项目开发营销策略服务 市场定位决定物业价格 价格制定要符合定价环境 定价要符合企业经营目标 定价要保持一定的竞争性 本项目定价遵循以下原则： * 序号 评估项 权重分配 清华园(A) 天汇国际(B) 水岸新城(C) 御苑新城(D) 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 1 品质 （20%） 1 0.2 1.3 0.26 1.5 0.3 1.5 0.3 2 景观 （10%） 0.5 0.05 0.7 0.07 0.7 0.07 0.7 0.07 3 户型 （20%） 1 0.2 1.4 0.28 1.4 0.28 1.4 0.28 4 配套 （15%） 0.9 0.135 1.1 0.15 0.6 0.09 0.6 0.09 5 安防 （10%） 0.5 0.05 0.7 0.07 0.7 0.07 0.7 0.07 6 物业服务 （10%） 0.7 0.07 0.7 0.07 0.7 0.07 0.7 0.07 7 交通 （15%） 0.7 0.105 1.4 0.21 1 0.15 1 0.15 合计 1 0.81 1.11 1.03 1.03 在售均价为： 清华园：4100 天汇国际：4250 水岸新城：3800 御苑新城：4200 参考项目拟合定价： 4100÷0.81 = 5062*.15 4250÷1.11=4718*.35 3800÷1.03=3689*.25 4200÷1.03=4078*.25 本案基准价格推算： =A定价×A权重+B定价×B权重+C定价×C权重+D定价×D权重 =4352 销售目标 实现项目销售回款2亿 营销目标 初步沟通的目标 借助产品升级，案名包装扩大项目知名度和美誉度，建立项目在客户中的新品质形象 目标明确 目标下的思考 怎样的推盘策略 才能保证项目顺利完成任务目标 针对以上目标和项目资源， 制定四大推盘策略 观点一 利用销控制造房源紧缺和物业稀缺 观点二 价格低开高走， 以优质产品作为价格标杆， 掩护其他产品去化 通过作合理、有效、分阶的价格平台，分级分批加价，抗击客户的观望态度，促使其交易。 观点三 产品搭配 实现均好性和户型的丰富性 本案在分期推盘时需要考虑各种产品的优劣搭配和户型的丰富性，达到以优带劣，全面去化的效果。 少量多次推盘，灵活应对市场变化 目前市场发展不够稳定，采取少量，多次的推盘策略可以灵活地应对市场变化，并且可以制造项目热销效果。 观点四 推盘计划 按照前面制定的推盘策略，我们建议项目推盘计划如下： 代表项目1批推出产品，为12#西单元和14#。 4 代表项目2批推出产品，为6#西单元和13#西单元。 3 代表项目3批推出产品，为12#东单元和15#楼。 代表项目4批推出产品，为6#东单元和13#东单元。 1 1