银座动感世代二期营销推广方案.pptVIP

营销战略 价格与推售策略 形象定位策略 渠道推广策略 定价考虑相关： 基于市场的各项定位，对不同物业类型进行定价建议 主要考虑区域因素、项目自身素质打造、同时考虑时间价值 参照比准价格均为2009年6月份现场采集价格（非价格制定时间），本项目测算价格结果分静态（2009年6月份）和动态价格（考虑时间涨幅因子） 具有区位、规模、档次类似性，目前在售的楼盘为参照物 采用市场比较法以及参照物比准价法 均为毛坯均价价格 对比楼盘： 万科四季花城、中惠景园、信特名苑 价格与推售策略 价格定位 价格与推售策略 价格定位 1、区域因素 权重 估价对象 中惠景园 万科四季花城 信特名苑 基础设施及生活配套 0.3 100 103 106 105 交通条件 0.2 100 103 108 106 区域形象环境条件 0.3 100 99 108 105 规划前景 0.2 100 101 102 105 小计 1 100 101.5 106 105.25 2、个别因素 权重 估价对象 中惠景园 万科四季花城 信特名苑 外观 0.1 100 97 100 99 建筑平面组合及物业类型 0.1 100 97 100 100 户型设计（创新） 0.15 100 96 100 99 景观资源（外部） 0.1 100 98 108 103 小区公建配套 0.1 100 97 99 99 园林环境（内部景观） 0.15 100 98 99 98 层高及规划布局 0.1 100 97 99 98 企业及项目品牌价值贡献 0.1 100 98 105 100 主题形象（推广） 0.1 100 96 100 99 小计 1 100 97.1 101.1 99.4 价格与推售策略 价格定位 因素修正 万科四季花城 信特名苑 中惠景园 标准价（元/m2） 4500 3800 2900 1、区域因素修正 106 105.25 101.5 2、个别因素修正 101.1 99.4 97.1 本项目住宅相对价格 4345.7 3713.7 2920.4 权重 60% 15% 25% 加权后的相对价格 2607.42 557.055 730.1 本项目住宅销售价 3894.575 价格取整（时点2009年6月） 3800元（入市均价） 注： 以上价格为静态取值，企业品牌力、会所投入使用等附加值在一定市场条件下可为销售价格提供200—300元的升值空间。 总标的额预估 352203912元 价格与推售策略 价格定位 因素修正 万科四季花城 信特名苑 中惠景园 标准价（元/m2） 3900 3800 2900 1、区域因素修正 106 105.25 101.5 2、个别因素修正 101.1 99.4 97.1 本项目住宅相对价格 3766.3 3713.7 2920.4 权重 60% 15% 25% 加权后的相对价格 2607.42 557.055 730.1 本项目住宅销售价 3546.935 价格取整（时点2009年6月） 3500元（入市均价） 小 高 层 洋 房 目前，本项目洋房产品参考样本以万科四季花城为主，综合考虑竞品定价及本项目整盘价格，建议洋房产品 一期入市均价为：4100元/ ㎡ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 14 15 12 13 16 17 价格与推售策略 推售组团划分 9#、10#西单元归入二组团 9#、10#东单元归入三组团 一组团 二组团 三组团 1组团 销售套数：400套/销售面积：34535.55㎡ 业态 编号 面积区间 户型类别 销售套数 销售面积 组团业态比 销售额（元） 4+1洋房 1# 115—135 3室2厅2卫 24 3028.26 22.13%2# 16 2018.84 5+1洋房 3# 121—137 20 2596.76 18F小高层 12# 55—89 1室2厅 2室2厅 144 10412.82 77.87%13# 108 7262.19 11F小高层 14# 89.6 119.87 2室2厅 3室2厅1卫 44 4608.34 15# 44 4608.34 2组团 销售套数：448套/销售面积：38520.15㎡ 业态 编号 面积区间 户型类别 销售套数 销售面积 组团 业态比 销售额 （元） 5+1洋房 4# 121—137 3室2厅2卫 30 3895.14 10.11%6+1 电梯洋房 5# 120—136 36 4643.88 20.09% 6# 24 3095.92 11F小高层 9# 119.4 22 2626.8 69.8%15F小高层 10# 54—69 1室2厅 56 3480.4 17F