北京房地产二期项目前期策划广告推广报告129页.ppt

北京星河湾贰期广告报告Star River Positioning 今久团队为星河湾二期推广所做的前期工作 对半年来星河湾的新闻报道做了分析; 对北京星河湾的媒介投放做了分析; 对星河湾网上论坛的各种评论做了分析; 对北京总价500万元以上的豪宅推广做了分析; 针对北京顶级公寓豪宅的几个个例进行了现场调研; 对11位非星河湾业主的富豪进行了深度访谈; 对50位到访星河湾的准业主(含业主)进行了深度访谈; 参观了广州星河湾和宏宇木业以及华南版块其它项目; 对部分媒体和地产机构的专业人士进行了对星河湾的深度访谈; 对星河湾的竞争对手的操盘手做了访谈. 壹 星河湾的相关分析 星河湾二期的产品和价格 产品的主要特征 户型面积增大:350㎡—500㎡—630㎡—730㎡ 14套现楼样板房/3位大师/多种设计风格 装修品质比一期更高端 石+木+水+空间比一期做升级式的建设 园林景观发生了变化,比一期更丰富,前后有景观 京城豪宅独有的地基抬高设计,地基抬高1.5m 单价的提升和户型的增大,导致的总价翻升 二期计划开盘价为20000元左右 户型总价最低为700万/1000万/1260万/1460万 所以,按照多次置业1:5的定律,我们的客户最少家庭身价在5000万以上,公司身价或者利益体身价在亿元以上.而且,这指的是实际身价.或者叫做现金流身价. 为什么叫现金流? 如果购买星河湾二期房子的顾客贷款购房的话,至少会多支付近300万利息,已经足够一套一期的房子. 所以 第一自住客人比例会增多,一次性付款或短期完成支付房款比例会增多; 第二客人层次明显与一期不同,更加有经济实力,跨领域投资增多,针对客户从事行业属性分析结果会减弱; 此外,二期的准客户一旦喜欢星河湾,受目前国六条的影响并不大. 星河湾二期的客人或许已经是某些圈子里的灵魂人物,国际化视野是他们的重要特征.外籍身份或者移民倾向增多.但是,事业重心却在国内. 这些人不仅是财富的拥有者,也是心灵财富的缔造人群. 我们如何了解中国的财富领袖? 《2006富豪之选》 中国千万富豪品牌倾向调查 历时6个月，10省市，6家媒体，589位千万富豪，其中177位资产过亿的，历来最全面最权威的一次生活调查。 汽车： 宾利/劳斯莱斯/奔驰/宝马/保时捷/法拉利 游艇： PRINCESS(公主) 手表服饰：江诗丹顿/卡地亚/劳力士/阿玛尼/万宝龙 白酒： 五粮液 干邑： 轩尼诗 雪茄： 大卫杜夫 航空公司：汉莎/国航/新加坡/西北(美) 酒店： 香格里拉/君悦/花园/喜来登/希尔顿/索菲特 国内旅游：三亚 国际旅游：澳大利亚 拍卖行：佳士德 俱乐部：长安/美洲 GOLF球场：观澜湖/汤臣/华彬/金石滩 EMBA：清华大学 银行：招商/汇丰 媒体：新浪/CCTV《对话》 电脑：IBM 手机：诺基亚/多普达 谁更了解星河湾?看几个我们调查的实录 先看两个富豪的谈话结果 H先生/北京人/男/45岁左右/家庭成员3人/我的一个客户兼朋友 一个非常有实力的投资人,主要专注于电力通讯和影视投资两个行业,计划移民美国,最新的投资为东三环某高档娱乐城和高档餐饮. 早先居住于温榆河别墅区,去年居住于通用时代,邻居为温莎(领导人女儿). 来过星河湾,是由老婆带来的.老婆是听别人说的.他认为,朋友的推荐是他买房子主要的信息来源. 他认为广告很重要,但是不会完全依照广告买房子. 买通用就是因为杨亚洲和姜昆都买了,所以也就一块买了.现在的房子500万左右. 当初没有买星河湾,一是因为不喜欢地段,太远.二是移民打算.但是老婆很喜欢. 如何让你能够再买星河湾的房子? 如果朋友们都买了,那有可能. J先生/近50岁左右/台湾人/在大陆近10年/家庭成员4人/饭桌认识的朋友 在福建和山西有大型石材企业,最新的投资为一个铁矿入股. 最先在台湾有豪宅,准备在北京购房,举家北上. 没有来过星河湾,没有听说过. 看过北京几处房子,1年多了,没有合适的.不愿意住郊区别墅,也不愿意住四合院,嫌没有物业麻烦,没有安全感. 看过地产广告,但是没有什么印象.所看的房子,都是一些朋友推荐看的,不知道朋友们从哪里知道的. 最后房子谁说了算? 大的区位和户型,我说了算.其他就由太太决定. 如果星河湾你喜欢,价格考虑吗? 看我的喜欢程度了. 如果你觉得太贵了,还有其他影响的因素吗? 风水好吧. 对北京某著名操盘手访谈 W先生/45岁左右/从事房地产近20年/清华大学建筑系/著名代表作开创了北京小户型的先河/现国有企业国家重点开发项目(四合院)总经理/比较低调 去年看过星河湾,感觉不错.唯一的障碍认为是地段的价值不高.认为不