中国房地产市场中政府行为研究.pdf

摘要 近几年中国兴起新一轮的房地产热潮，房价之高已经大大地 超出了广大消费者的承受能力。政府、经济学者以及广大消费者 关于高房价形成的原因、房地产市场泡沫等问题展开了激烈的争 论。然而争论的焦点只是如何使房价降下来等表面问题。没有真 正分析房地产市场的内在缺陷，从而也就无法查出房地产市场的 真正问题所在。 政府在中国房地产市场中发挥着主导作用，是中国特殊的社 会制度和发展历程的产物。政府主导我国房地产市场的发展，所 以政府行为存在的问题才是我国房地产市场中的根本问题。本文 没有针对现在的高房价、房地产泡沫等热点问题提出政策建议， 但是本文对中国房地产市场政府行为的分析，是解决中国房地产 市场问题的～一项不可或缺的研究。 本文对中国房地产市场中的政府行为进行研究，阐述了中国 房地产市场发展历程中的政府行为，分析了政府在中国房地产市 场发展历程中的行为和特点，重点揭示了政府行为主导中国房地 产市场发展过程中存在的问题。根据社会主义原则提出了中国房 地产改革的方向和具体策略。 本文第一章分别论述了中国房地产市场发展三个阶段的政府 行为，并分析了各个阶段的政府行为特点。不同阶段的政府行为 集中表现为各个阶段的住房制度。计划经济体制时期，我国住房 制度是一个以住房国有化为核心、以实物分配为特征的、排斥市 场经济运行机制的住房制度体系。1979年一1996年是中国房地产 市场发展的第二个阶段。政府弱化对企事业单位经营权的控制， 中国房地产市场由计划经济时期政府统一建设、统一管理的国有 化、福利型的住房制度向单位福利分房制度转变。国有企业长期 实行单位福利分房制度，导致其不堪重负。1998年至今是房地产 市场发展的第三阶段，政府加大房地产市场改革力度，推行住房 商品化的住房制度。 第二章论述了房地产市场三个发展阶段中政府行为存在的问 题，详细地揭示了各级政府主导房地产市场过程中存在的主要问 题，重点阐述了当今房地产市场中政府行为存在的问题。中央政 府调控乏力，未能有效控制、监督地方政府；地方政府大搞政绩 工程；政府部门强制占用农业用地；政府公职人员贪污腐败等。 这些行为进一步“发展”，必然导致官僚资本再生，危害房地产市 场健康发展。 第三章首先分析房地产市场中的政府公共权利，公共权利是 政府管理房地产市场的权利依据。正是由于政府没能正确运用手 中掌控的公共权利，来发挥“看得见的手”的作用，导致我国房 地产市场政府行为存在的诸多问题；其次，从分析权利主体入手， 得出全体公民的个人权利集合派生出房地产市场公共权利的结 论；最后，得出房地产市场政府行为存在问题的根本原因是“权 利主体虚置，政府代替权利主体掌控房地产市场权利，损害权利 主体利益”。 第四章提出了中国房地产市场改革的方向和思路。首先要在 民主原则下加快房地产市场法制建设，明确和实现公民个人权利， 依法约束房地产市场政府行为，改造私有房地产企业，抑制和克 服官僚资本，改造农民自建房经济。其次，政府作为房地产市场 管理者，要转变政府经济职能，规范政府行为，建设公共服务型 政府；政府作为实际的土地所有者，严格规范土地出让制度，建 立政府监督机制。本章的第三节是本文的一个创新点：明确并落 实农民权利，规范和引导农民自建房经济。推行农村合作制，以 农民自行组织起来的方式，成立农民合作建房组织，使其成为农 村房地产市场的主要形式。 关键词房地产市场，政府行为，政府权利，权利主体，法制建设 ABSTRACT InrecentChina turnreal startedthenew of estate years upsurge．The high ofhousehad the price surpassedgeneral economicalaswellasthe capacity．Thegovemment，thescholar general consumershavelaunchedtheintense realestatemarketf