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如何实施高周转？ —— “开发路径-责权-计划运营-流程”一体化设计实例 文/赛普·任丹、罗巧玲 文章看点： 围绕高周转，提高项目开发速度，进行 “开发路径—权责—计划运营—流程” 一体化设计，环环相扣，形成管理闭环。 当前楼市，住宅产品已进入微利时代，如果不能提高单位时间内资金的周转 率，那么利润就会降低。所以，自 2012 年以来，“高周转”已成为房地产行业 的关键词。 深圳某企业 A 公司已有三十年的房地产开发经验，积累了良好的发展基础。 2014 年，为了迎接由新一轮的改革机制带来的重大发展机遇，A 公司确定“以 住宅开发为核心、快速周转的业务模式，达到 100 亿销售额、建立 1 个市场化 团队和 1 套企业制度”的三年战略目标。所以 A 公司必须做到项目的快速开发， 实现资金的快速周转和回笼，达成公司的战略目标。 追求项目快速开发，实现“快而不乱”，从项目开发策略来讲并非追求项目 开发从拿地到交付整体的“均快”，而是以预售为界，前段求快、侧重高周转， 后段求品质、以质量为先。所以结合本次咨询范围，我们将“如何实现项目的快 速开盘”作为项目高周转的核心，并以项目开发路径为主线，从“点-线-面-体” 构建起“推动项目提速、提升组织效能”的“4 步走”的公司运营管理体系。“4 步走”如下：  点：确定项目开发加速点；  线：进行项目开发路径优化；  面：明确项目开发流程总图；  体：完善责权体系、搭建计划运营管理体系、规范流程管理体系。 一、确定项目开发加速点 1 在 A 公司确定 4 个月地下室开工，9 个月首期开盘的项目进度目标下，项目组 以标准项目为例，通过 “项目开发路径”研讨会的形式，对客户进行分组讨论， 在借鉴标杆经验，并结合 A 公司实际的基础上，通过早起跑、串改并、控周期 三种策略，总结出实现项目快速开发的 11 个加速点。 例如，土地摘牌前完成“3-2-1”关键加速点：3—摘牌前 3 周完成项目深 化定位；2—摘牌前 2 周完成概念规划设计；1—摘牌前 1 周完成投资决策评审。 又如，土地摘牌后完成“20-90”加速点：土地摘牌后 20 天完成方案设计 评审，摘牌后 90 天完成全套施工图，以确保摘牌后 120 天内能达成地下室开工 的进度目标。 为达成这一目标，A 公司须充分调动设计单位等战略合作资源、共同推进。 二、进行项目开发路径优化 结合项目开发加速点及项目开发逻辑 ，项目组组织客户结合实际操作经验形成标 准项目的开发路径图。所谓标准项目开发路径图，即是在控制项目总耗时的目标 下，厘清项目开发逻辑，确定“1+3”路径上的关键活动及其前后搭接关系。“1+3” 是指项目开发路径图由一条主路径和三条辅路径构成： 1、明确一条主路径 主路径是项目计划中最长的路线，主路径上的关键活动持续时间决定了项目的工 期。所以研讨中，项目组组织客户结合经验，聚焦耗时长、周期又难以控制的关 键活动作为主路径上的活动。 例如，讨论中，A 公司发现多个项目在前期定位策划、方案设计阶段耗时长，短 则半年，长则 1 年 ，故将项目前期定位、概念规划设计、方案设计等关键活动纳 入主路径中，作为公司上下共同关注、协同推进实现的关键活动，以确保整个前 期工作的合理周期。 2、以主路径倒逼三条辅路径 基于对开发关键路径的达成条件，关注工程前期工作、报建、示范区管理要求， 完善三条辅助路径（报建、前期工程、示范区）。例如：基于关键路径要求土地 摘牌后 90 天完成全套施工图，根据施工图外审常规周期，确定摘牌后 110 天完 成施工图外审，并以此类推其他报建活动的时间节点； 2 在明确标准项目开发路径图后，项目组组织 A 公司对其使用机制及调整机 制也进行了说明，明确各项目进入可研阶段后，需根据项目具体条件及项目开发 策略对标准项目开发路径图进行调整，形成本项目的开发路径图，并报总部审核 审批。但在对项目开发路径进行调整时有 8 大关键活动必须遵守 ，例如：  土地摘牌前完成项目深化定位及概念规划设计；  土地摘牌后 90 天，完成全套施工图设计；  开盘前 4