农村宅基地不同退出方式下的补偿标准的研究——以郫县为例.pdfVIP

摘要 农村宅基地承担着农民的基本生活和生产保障功能，作为农村集体建设用地 的重要组成部分。随着城镇化水平的逐年提高，农村剩余劳动力大量涌入城镇， 他们的就业与生活大部分依赖城镇，却在农村继续保有住宅，有的甚至“旧房未 倒，新房照立”。 尽管逐年的城市化缩小了农村土地面积，但在不少地区农村宅 基地却呈现增长之势，出现城市化过程中农村人口减少与农村宅基地增加的悖论。 这种城乡人口与用地结构的矛盾不仅对耕地保护带来压力，也正深刻地影响着我 国社会经济的发展。究其根源在于城乡分割的二元土地使用制度，以及缺乏完善 的与高速发展的城镇化、工业化进程相适应的农村宅基地流转与退出机制， 而农 村宅基地退出机制的核心在于补偿标准的确定和补偿机制的构建，特别是针对不 同宅基地退出方式建立合理补偿标准。合理的宅基地退出补偿。可以增加农户退 出宅基地的积极性，提高农村集体建设用地的节约集约利用水平，保护耕地，保 障农户的合法财产权益，维持农村社会的稳定和可持续发展。 本文基于测算农村宅基地不同退出方式下的补偿标准的研究目的，依据规范 分析、问卷调查、定性与定量相结合的研究方法，对成都郫县花园镇及友爱镇农 村宅基地不同退出方式下的补偿标准进行测算。首先对农村宅基地退出方式、农 村宅基地价值评价方法及农村宅基地退出补偿标准的国内外研究进行概述，对相 关概念进行界定以及对宅基地退出及补偿过程中涉及的产权、地租地价、福利经 济学理论进行了介绍。然后从理论上分析农村宅基地退出主要方式、不同退出方 式下宅基地补偿依据及测算方法。最后在此基础上，选取典型案例计算其补偿标 准。进而根据当地实际情况和现行法规、农户和有关部门的意见，分析其可行性。 本文在理论和实证研究基础上，得出以下结论： (1)通过宅基地不同退出方式下的补偿标准测算模型分析及农户调查结果可 知，郫县宅基地补偿标准较低，补偿体系不够完善。当地地方政府对退出宅基地 农户的补偿主要只是针对被拆迁房屋进行补偿，导致农户实际得到的补偿偏低。 基于本文研究思路及测算方法得出的宅基地退出补偿标准，即农村宅基地退出补 偿包括被拆迁房屋及其他附着物补偿和宅基地使用权补偿两个部分，在一定程度 上反映了宅基地的市场价格水平，能够使退出宅基地农户得到住房保障，具有一 定的参考价值。 万方数据 (2)在宅基地所有权归农村集体所有、使用权归农民所有，农村土地市场不活 跃，相关法规法律又缺失的情况下，宅基地退出补偿更应该针对不同退出方式进 行。本文对放弃宅基地使用权集中居住农户的被拆迁房屋补偿价值的测算采用政 府指导拆迁评估法：对宅基地使用权补偿价值的测算是在其最有可能在合法条件 下实现的市场价值的基础上考虑不确定性因素，作谨慎性折减。本文对放弃宅基 地使用权进城定居农户的被拆迁房屋补偿价值的测算采用重置成本法；对宅基地 使用权补偿价值的测算是以城镇低收入家庭的住房购买补贴(即参照经济适用房 价格的购房补贴)为依据进行。不同的退出方式采用不同的补偿标准测算模型， 更能够体现具体问题具体分析的原理，同时更能够保障农户宅基地退出过程中的 权益。 (3)根据本文针对农村宅基地不同退出方式下的补偿依据及测算方法，能够使 退出宅基地农户的生活有所改善，从而得以提高农户退出宅基地的积极性，提高 农村集体建设用地节约集约利用水平，保护耕地资源，同时可以促进城镇化、工 业化和农业现代化，对规范农村宅基地利用与管理制度具有重要的理论和现实指 导意义。 关键词：农村宅基地；不同退出方式；补偿标准 万方数据 The Researchof Standardfor Compensation Rural HomesteadDifferent Exitingby Ways -。withPi asan