个人住房抵押贷款提前还款风险实证的研究.pdf

摘 要 自1998年以后，我国个人住房抵押贷款业务发展迅速。根据人 民银行(2004年中国房地产金融报告》，2002年以来，居民个人购房 亿元和16743．7亿元，余额同比增长35．1％和30．9％。近年来，随着 个人住房抵押贷款业务发展时间的进行和利率从持续降低转为增高， 部分地区开始出现了提前还款的高峰。提前还款的大量出现，一方面 对商业银行个人住房贷款业务发展构成重大影响，直接造成部分商业 银行个人住房贷款的余额出现负增长；另一方面，商业银行在提前还 款过程中投入大量的管理成本和服务成本没有对应的回报，直接影响 到贷款的收益，同时，对基于固定利率的个人住房抵押贷款证券，过 高的提前还款率还将直接导致债券的收益受到重大影响，减少投资人 的收益。近年来，各商业银行都或多或少对提前还款行为出台一系列 措施进行限制，对提前还款的态度，已经从个人住房贷款业务开办初 期的默许，转变为限制和控制。对提前还款风险的研究和控制，已经 成为个人住房抵押贷款风险管理的重要课题。本论文正是在上述的背 景下，通过对收集的个人住房抵押贷款数据进行实证研究，以识别现 阶段影响我国个人住房抵押贷款提前还款风险的主要因素，为商业银 行有效进行个人住房抵押贷款提前还款风险管理提供理论和技术参 考。 在导论中，本论文从研究当前我国个人住房抵押贷款实际运作状 况出发，提出所要研究的提前还款风险问题。随后对几个重要概念进 行解析，这几个重要概念是贯穿全论文的关键性概念，包括：个人住 房贷款、个人住房抵押贷款和个人住房按揭贷款；个人住房抵押贷款 提前还款和提前还款风险；取消赎回权、个人住房抵押贷款的一级市 场和二级市场等。最后介绍了本论文采取的研究方法和技术路线，并 对核心问题进行了明确。 在西方发达国家，个人住房抵押贷款业务开展已有近百年历史。 无论从理论研究还是实践经验来看，提前还款风险管理已经相当成 熟，研究成果众多。在本论文的第二章和第三章中，对国外的研究成 果和实务经验进行了系统性的总结和概括。在第二章中进行了个人住 房抵押贷款提前还款风险文献综述，阐述了国外学者对个人住房抵押 贷款提前还款风险影响因素和衡量方法的研究：介绍了国外学者建立 的提前还款模型和最新进展；回顾和总结了国内学者对个人住房抵押 贷款提前还款风险的研究情况；最后，对上述理论和研究成果进行动 态评述，指出由于我国社会经济制度和发展状况同国外存在的差异， 对我国个人住房抵押贷款提前还款风险的影响因素还需要进行进一 步的实证分析。在第三章中，总结了个人住房抵押贷款提前还款风险 管理的国际经验。本章在分别对美国、荷兰和香港等国家金融机构对 个人住房抵押贷款提前还款风险管理上的做法和经验进行全面和详 细介绍的基础上，分析了上述管理手段和做法对本论文实证研究在变 量选择和管理对策上的重要借鉴意义，为第四至第七章的内容奠定实 践基础。 实证研究需要正确选择变量和设计合理的模型。第四章中，在借 鉴国外同类研究的基础上，结合我国商业银行的信贷档案资料信息， 进行变量选择和量化。最终从调查资料中选择16个自变量作为迸一 步分析的基础。变量量化主要借鉴国外同类研究的量化方法，对非刻 度级变量采用虚拟变量表示。在模型选择上，主要选择了国外研究采 用较多的因子分析、判别分析、聚类分析和Logistic模型。在调查中， 所有样本数据均来自于成都市某国有银行24个支行自2000年以来历 年的个人住房抵押贷款信贷档案资料。调查共获得4133个正常还款 样本和3605个提前还款样本。经过严格检查和筛选，最终获得正常 贷款样本3733个，提前还款样本3107个，有效样本总容量为6840 个。 论文的第五章至第六章，运用SPSSl3，0软件进行了个人住房抵 押贷款提前还款风险判别函数分析和聚类分析。得出了如下结论： 1、论文利用因子分析和判别分析形成如下的结论：①、借款人 财务状况越好，提前还款的可能性越小；②、贷款期限越长、提前还 款可能性越小；选用等本还款方式比选用本息均还方式提前还款的可 能性更大；贷款成数越高，提前还款的可能性越大；③、已婚借款人 比未婚借款人发生提前还款的可能性更大；借款人年龄越大，提前还 款的可能性越大；④、贷款利率越高，提前还款的可能性越大；房价 指数越高，提前还款的可能性越大；⑤、月还款额占家庭收入的比例 越高，提前还款的可能性越大；⑥、学历越高，提前还款的可能性越 大：收入不稳定时提前还款的可能性较小；⑦、本地人提前还款的可 能性较大；⑧、女性借款人提