我国商品房预售之预告登记中权利冲突规制.pdfVIP

论文摘要 论文摘要 预告登记制度是大陆法系民法中不动产物权变动的一项重要制度。预告 登记是与本登记相对应的、为保护债权人的利益而在本登记之前进行的阶段 性登记。将这一制度应用于商品房预售中，对于防止商品房预售人一房多卖， 保护在交易中处于弱势地位的商品房预购人的利益有着积极的意义，同时也 是完善法律体系，补救债权人与第三人利益保护失衡这一法律漏洞的需要。 在《物权法》生效以前，我国并无真正意义上的预告登记制度。物权法 构建了我国预告登记制度的基本框架，但仍有很多重要的内容未予以明确规 定，这给实务操作带来了一定的困惑。特别是对预告登记中涉及到的与登记 有关的诸多权利冲突问题的处理，还有待于通过司法解释等途径进一步予以 明确。笔者根据有关物权法理论，以《物权法》的规定为基础，结合自己多 年来从事房地产法律实务的经验，对商品房预售之预告登记中的权利冲突提 出了自己的看法和解决方案。 全文除引言和结语外，共分三章。 “引言”部分简述了本文的写作动机，是希望通过对这一课题的研究， 为司法解释及相关的登记规则的制订提供一些有益的建议，有助于解决实务 中遇到的问题。 第一章“我国商品房预告登记制度实践的回顾——从预售登记到预告登 记的制度演进”，首先对我国商品房预告登记的理论研究现状进行了概括性介 绍，指出理论研究中的一些误区，揭示出理论研究中的不足；其次，对我国 特有的商品房预售合同登记制度的产生和发展历程作了简要概述，从上海市 《房地产登记条例》中第一次明文规定预告登记，直至《物权法》以国家制 定法的形式规定了预告登记的内容，标志着全国范围内的预告登记制度初步 建立。同时指出，预售登记和预告登记是两个不同的概念，应作必要的区分。 第二章“我国商品房预售之预告登记中的权利冲突之表现”，主要阐述了 我国商品房预售之预告登记中的权利冲突规制 在建商品房上客观存在的且相互之间有冲突的多种民事权利，包括国有土地 使用权之抵押权、在建工程抵押权、工程承包人优先受偿权、商品房预购人 的物权请求权、司法执行权以及破产债权等，分析了这些权利的性质、效力 和相关法律规定，并指出现行法律规定与现实需要不相协调之处。 第三章“我国商品房预售之预告登记中的权利冲突之规制”，笔者就这些 权利冲突的规制提出了自己的主要观点和一些务实的建议，以利于解决实务 中遇到的问题。 本文的创新之处在于：本文提出应在《物权法》的框架下完善我国的预 告登记制度，在商品房预售环节应规定在建商品房中已设定抵押部分不能预 售，以解决预购人物权请求权与抵押权的冲突；在抵押权之优先权与预告登 记之请求权发生冲突时应优先保护预购人利益；提出应加强登记的法律效力， 通过预告登记对工程承包人优先受偿权与抵押权进行公示以确定效力之先 后，依“时间在先效力优先”的原则处理这两种权利的冲突；提出司法执行 权不能对抗已经过预告登记的预购人的债权请求权：破产债权中已经过预告 登记的债权具有物权的效力，应优先受偿；提出法院进行诉讼保全时应依预 告登记的规则对私权利进行保护等。同时通过扩大登记的适用范围以及建立 完善的登记程序规则，进一步理顺预告登记中涉及的权利顺序和效力先后关 系，最终妥善解决预告登记中的权利冲突问题。 本文关键词：商品房预售；预告登记；权利冲突；规制 Abstract Abstract an ofthelaw the -registration regarding Requirements’’isimportantpart ofarealestate of such transferring property．Thepurposesettingup requirements isto the ofthe whoisatr