新形势下房地产企业经营战略.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产新形势下的企业经营战略 房地产新形势下的企业经营战略 过去十年，房地产业持续着高速发展的态势 房地产市场前十年发展原因分析 当前国家房地产宏观调控政策 当前房地产调控形势下市场表现 当前房地产调控形势下预期分析 房地产行业趋势分析 当前房地产形势下企业动态 房地产新形势下的企业经营战略思考 PART 1 房地产市场前十年发展分析 1.1 过去十年，房地产业持续着高速发展的态势 1.1过去十年，房地产业持续着高速发展的态势 从上面施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等统计数据不难发现，虽然受08年金融危机影响，但过去十年里，房地产市场整体持续着高速发展的态势，且没有停下发展步伐的迹象。 基于经济因素 基于政策因素 经济快速增长 人均住宅面积水平低下，住宅需求强烈 城镇化快速发展，城市人口快速增长 住宅制度98年改革 土地政策改革 财政政策支持 1.2房地产市场前十年发展原因分析 PART 2 当前房地产市场基本概述 房地产住宅市场 行政指令 信贷金融 土地政策 坚持完善土地招拍挂制度，大力推广限价房、竞地价，加强闲置土地处理监管 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 主要城市颁布“限购令”，抑制投资需求 严格实行地方政府问责制 房贷：首套房首付3成，二套最低首付6成，三套禁贷；贷款利率上浮 银根紧缩：存款准备金率不断加码，目前达21%；基准利率连续5次上调，一年期存款、贷款利率达3.5%和6.56% 2.1当前国家房地产宏观调控政策 财税政策 上海、重庆开征房产税试点， 个人购买住房不足五年交易，全额征收营业税 加强土地增值税的监督 保障房 中央、地方政府出台多项政策，支持保障房建设，确保年内完成十二五首年保障房计划 ——当前国家房地产宏观调控政策概述 保障性住房 土地政策 资金政策 政府问责 严格住房用地管理，加大保障性住房用地有效供应 中央加大投资支持力度和补助标准； 地方政府加大加大投入力度； 商业银行加大信贷支持力度 落实保障房建设约谈问责制 加强对保障房质量监管力度 2.1当前国家房地产宏观调控政策 十二五期间，我国将步入保障房建设“加速跑”阶段。全国计划新建保障性住房3500万套， 2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。政府采取多重措施，加大保障性安居工程建设力度。 ——保障性住房政策 2.1当前国家房地产宏观调控政策 城市 计划开工套数 （万套） 已开工套数 （万套） 开工率 （%） 北京 20.3 21.8 开工率超过100% 天津 26.1 23.4 90 河北 38.1 38.4 开工率超过100% 山西 33.3 37.3 开工率超过100% 内蒙古 38.9 38.1 98 辽宁 33.8 36.2 开工率超过100% 吉林 31.7 32.1 开工率超过100% 黑龙江 84.9 80.6 95 上海 26.1 23.6 90 江苏 35.1 38.7 开工率超过100% 浙江 18.0 18.5 开工率超过100% 安徽 39.6 38.9 98 福建 24.5 25.2 开工率超过100% 江西 32.0 31.7 99 山东 32.6 34.8 开工率超过100% 河南 45.2 44.8 99 城市 计划开工套数 （万套） 已开工套数 （万套） 开工率 （%） 湖北 33.3 33.0 99 湖南 43.7 40.0 92 广东 30.5 29.1 95 广西 25.1 27.6 开工率超过100% 海南 9.3 9.0 97 重庆 50.8 52.2 开工率超过100% 四川 35.5 37.5 开工率超过100% 贵州 23.4 22.1 94 云南 31.3 29.3 94 西藏 1.5 1.2 80 陕西 47.4 47.7 开工率超过100% 甘肃 18.4 18.5 开工率超过100% 青海 18.0 16.6 92 宁夏 7.7 8.2 开工率超过100% 新疆 33.8 32.9 97 兵团 17.8 17.4 98 合计 988 986 98 注：西藏自治区未统计 数据来源：国家住房和城乡建设部 国家大力支持保障房建设，保障房建设预期目标提前完成。下表为2011年1-9月全国各城镇保障房建设开工情况。 ——保障性住房政策 2.2当前房地产调控形势下市场表现 自2010年房地产调控正式开启后，国房景气指数从高位开始回落，虽然今年4月份出现环比0.21的回升，但在严厉的调控政策之下，终未改变国房景气指数一路下探的趋势。 11月份国房景气指数创下