物业管理法规与案例分析 第2版 刘燕萍 主编 第八章物业使用与新.pptVIP

第八章 物业的使用与维护 第一节 物业使用的一般规定 一、关于住宅的使用 二、公共建筑、共用部位、共用设施设备的使用规定 三、公共道路、场地的占用和挖掘规定 四、公共事业设施维护责任的规定 一、关于住宅的使用 （一）将住宅改为经营性用房的限制 根据《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 虽然业主对住宅享有所有权，可以按自己的意愿占有、使用、收益、处分，但依据物权法中建筑物区分所有权的原理和民法中相邻关系原理考虑，对业主的专有所有权的行使要受到一定条件的限制。 要求作为购房人的业主在购买商品房后不得改变商品房的用途，这既涉及到城市功能的定位、布局规划，同时更涉及到区域社会秩序的安定、社会的管理。将住宅改为经营性用房，会造成了相邻业主的利益受到不同程度的侵害。所以法律上限制将住宅改为商业性用房。 （二）业主改变住宅性质的条件 《物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 所谓“有利害关系的业主”不仅仅指居住在同一建筑物内的有墙体相连部分的上下左右邻居，还包括整栋楼和相邻楼的业主。也就是说，凡是因某业主的“住改商”行为而改变了居住和生活环境的业主，都包括在《物权法》规定的有利害关系的业主的范围之内。 一般情况下，如果业主需要将住宅性质的房屋改变成商业用房等经营性用房之前，征得有利害关系的业主同意应当采取书面形式。 二、公共建筑、共用部位、共用设施设备的使用规定 （一）基本概念 共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 （二）物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 （三）改变公共建筑和共用设施用途的程序 ⒈业主依法确定需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业； ⒉物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 （四）对共用部位、共用设施设备的经营收益权 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理相关手续。 对于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。 对于收益分配的规则，我国《物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 （五）物业服务用房 1、物业服务用房的归属 物业服务用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑。《物业管理条例》明确规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。同时，《物业管理条例》第三十八条也规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。 2、物业服务用房的使用 物业服务企业基于物业服务合同的约定由业主授权对物业服务用房享有占有、使用的权利，因此物业服务企业对于该物业服务用房的使用必须符合合同的约定，不得擅自改变物业服务用房的用途。 实践中，开发商给自己控制的物业服务公司移交部分房产供物业公司使用、经营，对这部分房产的权属的确定，应区别不同情况处理：作为经营性房产移交，且以此性质实际使用的，不能确定为物业服务用房；作为物业用房移交或者虽未明确但一直是作为物业服务用房在使用的，应确定为物业服务用房，即使该用房未计入购房成本也应为业主共有。 三、公共道路、场地的占用、挖掘规则 ㈠业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共用利益 ㈡占用、挖掘公共道路、场地的程序 ⒈因维修物业或者维护公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意。 ⒉物业服务企业确`需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 ㈢占用、挖掘公共道路、场地的要求 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。同时需要指出的是，临时占用、挖掘道路、场地的施工单