工业园区中心公园区块整体开发项目可研报告.doc

目 录 一、 项目背景 2 一） 项目概述 2 ? 项目区位描述 2 ? 项目区块位置 3 二） 开发模式 4 三） 宏观背景 6 1） XX概述 6 2）社会经济运行环境 7 二、 BT模式下的经济测算 9 一） 计算依据 9 二） BT模式下折合的土地价格 10 三） 按BT模式土地成本的经济估算 12 1）项目投资构成 12 2）项目收益 19 3）项目经营税费估算 19 4）项目损益静态盈利能力分析 20 结论： 20 四） 价格敏感度测算 21 三、 项目分析结论及建议 22 一） 项目现状分析 22 二）项目存在问题及建议 25 XX工业园区 中心公园区块整体开发项目可研报告 项目背景 项目概述 项目区位描述 XX工业园区位于XX市主城南部，与老城区隔运河相望，是XX市的南大门，是XX市建设特大城市的主要片区之一。XX工业园区规划为工业新区、城南片区、高教科研区、体育中心和远景开发区域五个功能区。2004年完成了《城南片区控制性详细规划》的编制，正在进行工业园区约60平方公里控制性详细规划的编制、修编及城南片区城市设计工作。目前，工业新区已开发面积约5平方公里，进区企业103户，新增就业岗位达13000多个，工业支撑作用初步显现。高教科研区已建成高校4所，在建1所，在校人数4万多人，文化元素已充分融入城市建设和发展之中。城南片区的柯山路改造工程、北京南路建设工程已正式启动，2007年上半年建成通车，汽车客运总站已动工建设，预计2007年下半年具备对外营运能力，区内的交通状况不断改善；区政府、区检察院办公大楼已投入使用，形成新的行政中心；启英中学建成招生，二院分院完成扩建工程，区内的公共配套服务能力不断增强；亚太超市、苏源汽车城建成营业，农机大厦即将封顶，普林大厦开始基础施工，区内的商贸服务日益繁荣；南城小区一期已销售一空，正在进行二期开发，月季花园一期楼盘也处于热销之中。XX工业园区正成为投资的沃土，创业的福地，理想的居所，一个绿水穿城，设施完善、功能齐全，既有深厚的历史底蕴，又富有现代气息的新城区正在古老的运河边悄然兴起。 项目区块位置 该区块位于城南片区中心区域，东至启秀路、西至北京南路、南至枚乘路、北至文化路，面积约1.75平方公里。 开发模式 1）开发设想 拟通过区内主次干道、原生态公园、沿河绿化风光带等基础设施和公共设施的建设，改善区内整体环境；通过公园周边住宅、商业、服务、娱乐项目的开发，提升品味，完善功能，集聚人气，从而拉动整个城南片区的开发，推动工业园区城市化进程。 2）开发思路 统一规划，整体设计，分步实施。 3）BT开发项目 枚乘路建设工程。东起淮海南路，西至西安路，长约3000米，宽50米，征地拆迁及建设投资约需0.95亿元。 勤政路建设工程。北起运河南路，南至枚皋路，长约2700米，宽42米，征地拆迁及建设投资约需0.75亿元。 明远路建设工程。东起勤政路，西至北京南路，长约800米，宽50米，征地拆迁及建设投资约需0.2亿元。 府前路建设工程。东起启秀路，西至勤政路，长约400米，宽20米，征地拆迁及建设投资约需0.07亿元。 府苑路建设工程。东起启秀路，西至勤政路，长约400米，宽20米，征地拆迁及建设投资约需0.05亿元。 翠萍路建设工程。东起启秀路，西至通园路，长约900米，宽20米，征地拆迁及建设投资约需0.05亿元。 通园路建设工程。北起文化路，南至明远路，长约400米，宽24米，征地拆迁及建设投资约需0.04亿元。 文化路建设工程。东起启秀路，西至北京南路，长约1400米，宽24米，征地拆迁及建设投资约需0.15亿元。 中心公园建设工程。面积约702亩，拟建成原生态、开放式的市民公共活动中心，成为水清、岸绿、景美、游畅的城市新景观。征地拆迁及建设估算为1.5亿元。同时拟从公园规划范围内调整100亩土地用于五星级酒店项目建设，建筑风格与公园整体设计相协调。 4）项目运作模式 上述道路及中心公园建设项目（不含五星级酒店）以BT方式进行。即由投资方投资建设，区政府以土地使用权计价偿付。道路及中心公园建设工程的设计方案、施工图设计及征地拆迁的实施工作由区政府负责，投资方负责项目的投资、建设。项目建成后，经区政府按项组织验收合格后，交付区政府管理、使用。区政府提供中心公园周边约900亩可用于商住开发的地块供投资方选择，按双方约定价格，视投资方投资进度，分期分批将等值土地交付投资方开发。 5）公园周边地块规划主要规划条件 用地性质：住宅、商业； 容积率：平均为1.5； 市区商品房平均销售价格（2006年二季度末）――2547元/㎡； 宏观背景 XX概述 XX位于苏北平原中部，京杭大运河穿境而过，洪泽湖镶嵌其间，地理位置优越，发展环境优良，已成为江苏省重要的交通枢纽、苏北南部的