怀化国际商贸物流中心（暂名）可行性研究报告.doc

【目 录】 【前 言】 1 【核心内容提示】 2 【第一部分 怀化市宏观环境分析】 3 1.1 城市概况 3 1.2 经济社会发展状况 5 1.3 城市规划分析 6 1.4 鹤城区商贸物流业发展规划 9 1.5 怀化市河西商贸区规划分析 13 1.6 宏观环境分析总结 15 【第三部分 怀化市商贸业市场调研】 17 2.1 怀化商贸物流业发展历程 17 2.2 怀化专业批发市场概述 18 2.3 怀化商贸业市场调研 18 2.5 经营户走访调研分析 43 2.6 商贸市场调研总结 44 2.7 怀化商贸业基本结论 47 【第三部分 项目开发必要性】 50 3.1 加速实现政府规划目标 50 3.2 高度整合提升现有资源 50 3.3 强化城市核心竞争力 51 3.4 确保怀化商贸持续发展 51 3.5 推动城市现代化进程 52 【第四部分 项目资源分析】 53 4.1 地块位置 53 4.2 地块现状 54 4.3 周边环境调查 55 4.4 周边交通条件 55 4.5 地块资源研判（SWOT分析） 56 4.6 综合评估 58 【第五部分 项目定位分析】 60 5.1 定位依据 60 5.2 定位原则 60 5.3 主题定位 62 5.4 功能定位 67 5.5 业态定位 69 5.6 档次定位 70 5.7 辐射定位 71 【第六部分 项目规划思路】 72 6.1 规划原则 72 6.2 规划思路 73 【第七部分 项目运营思路】 78 7.1 运营模式 78 7.2 招商模式 79 7.3 推广思路 81 7.4 经营理念 82 【第八部分 项目效益综合评估】 84 8.1 社会效益分析 84 8.2 经济效益分析 86 【结 语】 88  【前 言】 很荣幸有机会向怀化市、鹤城区有关领导呈交《怀化·国际商贸物流中心（暂名）可行性研究报告》文本。 本着科学发展观的精神，以及对怀化市商贸经济未来发展的高度社会责任感，我们通过前期科学的市场调查分析，按照现代商贸物流业的先进理念，对本项目的开发运营提出初步的概念性操作方案。 我们坚信，在怀化市、鹤城区各级政府和社会各界的大力支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目，为推动怀化市商贸经济的发展和繁荣作出贡献。 本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。  【核心内容提示】 项目响应怀化市政府提出的“构筑商贸物流中心”和“加快对接桂林、张家界，与凤凰联手打造一小时旅游圈”的战略目标。以引领怀化市场转型升级为目标；以实现怀化市政府提出的“十二五”规划目标为己任；有效提升区域商贸经济档次和城市价值的功能，与目前怀化商贸流通业构成差异化、优势化发展，打造怀化城市商业文化 “金名片”、国内一流的商品交易集散平台。实现引领怀化商贸市场转型升级和可持续发展的远大目标。 项目以现代的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的“第六代”市场品质；以丰富的商业资源，招商引进国内外商家品牌，打造一座聚集中外商品的、辐射五省边界地区的大型商贸批发中心；依托怀化丰富的少数民族文化资源，创建“中国少数民族文化创意博览城”，打造怀化旅游文化又一张“金名片”；以出色的规划布局，现代的建筑设计，营造情景化、舒适化、景观化的交易空间，体现良好的城市形象；以电子商务信息化手段，实现怀化商贸交易方式的转型突破。扩大怀化商贸流通渠道；以现代的会展功能，创建商品交易博览中心，树立怀化“五省边界地区”商贸中心的地位。 【第一部分 怀化市宏观环境分析】 1.1 城市概况 1.1.1 总体概述 怀化市位于湖南省西南部，沅水中上游，现辖10县1市2区和一个省级开发区、一个省级工业园，面积2.76万平方公里，占全省总面积的13%，居全省14个市州之首，地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。地处湘、黔、桂、渝、鄂五省（市、区）交通要冲，战略地位十分重要，古有“黔滇门户”、“黔楚咽喉”之称，今为“大西南桥头堡”，有“火车拖来的城市”之称，发挥着“承东启西、南引北联”的重要作用。 1.1.2 人口概况 2011年末怀化全市总人口513.53万人，常住人口475.10万人。其中，城镇人口187.85万人，乡村人口325.68万人，全市城市化率37.7%。 怀化属于少数民族地区，有侗、苗、土家、瑶、白、回等38个少数民族，有少数民族人口183.2万人，占常住总人口的38.56%。 1.1.3 区位交通 怀化市域是一个狭长地理单元,南北长达353公里, 东西宽约200公里,形似“跑兔”。东倚雪峰山脉，与常德、邵阳、娄底交界;北靠武陵山脉,与湘西自治州、张家界相连; 西与重庆黔江的秀山、酉阳以及贵州的铜仁、凯里地区为邻;南连九万大山,与广西桂林、三江、龙胜等地接壤。素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”