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SOHO中山广场 投资方案分析 1、长宁区是上海各个区域中招商引资扶植力度、对企业优惠力度最大的区域 2、长宁区世界500强及中外企业3000多家，是全上海企业最多的区域 3、长宁区虹桥CBD混合型的业态，各类企业并存，历年来标志性的办公楼无空置率 4、长宁区稳定的客源及源源不断的企业入驻让您对空置期的问题不必担忧 5、潘石屹投资上海12个项目500多个亿，长宁区占据4席，投资金额1/3以上 6、大虹桥交通枢纽是国家十二五重点计划，投资金额1300个亿，远远超过浦东陆家 嘴的投资，增值潜力更是毋庸置疑的 潘石屹 SOHO中国偏爱长宁区大虹桥 目录 稀缺性：“大虹桥”的发展机遇 安全性：高品质租户的保证 稳定性：回报率的两个重要指标 持续性：客户的回报，和未来的金融衍生品 SOHO中国简介 市场情况 国际贸易中心“东有陆家嘴，西有大虹桥” 根据上海市的总体规划和市府领导的发展思路，“东有陆家嘴，西有大虹桥”的布局。大虹桥总投资1300亿，是上海世博会后最大的发展亮点。虹桥商务区上海市最早的涉外商务区，是继上海市10年前集中力量打造陆家嘴金融中心后的又一极点。陆家嘴金融中心经过10年的发展，现已趋近成熟，随着金融大鳄的入驻，陆家嘴区域的写字楼单价也飙升到10万左右一个平米，而大虹桥区域的发展则是上海市下一个10年的重中之重，随着虹桥交通枢纽的建成及大虹桥商务区规划的落实，LV总部大楼、古北财富中心等地标性建筑纷纷落户SOHO中山广场周边，此区域的未来已可见一斑。 未来十年，无论在上海还是全中国，最好的经济增长平台就是在大虹桥。大虹桥则是长三角的心脏，坐拥虹桥交通枢纽的强大交通运转能力，是一个超大引擎，推动着上海及周边地区的。人流，物流，资金流，经济活跃，连接长三角和世界。 SOHO中国在上海11个项目，总投资400亿元。SOHO中国开发注重是地段和交通：我们只做一线城市的CBD项目。也就是说，不是黄金地段我们不做。 在“大虹桥板块”，我们又3个项目，投资金额120亿，占总投资的1/3，这也足以证明我们非常看好这个区域的前景。也是推荐您投资中山广场项目的原因。 跟随政策投资，未来的上海将会成为“东有陆家嘴，西有大虹桥”的两极之势。 2稀缺性：上海“大虹桥”的发展机遇 交通定位： 虹桥交通枢纽是世界最大的综合性交通枢纽。 高铁站：世界最大的铁路客运中心，长三角3小时经济圈，可到达任何发达城市。 虹桥国际机场：国内国际航班.3小时内可以到达近百城市航班。 地铁4条：2-10-17-5号线，市区内最方便，最快速的交通方式。 财源滚滚，路路通达。 土地的稀缺性：土地供应有限，一线城市核心区高端商业地产稀缺性强。 政策方向：政府为提高市区内核心地段的使用率，一线城市北京，上海以后将限制散售，能买到的优质物业越来越少。 2稀缺性：上海“大虹桥”的发展机遇 3安全性：高品质租户的保证 如今中山广场入住率超过77%，三星集团、江森自控，韩亚航空等世界500强企业，土耳其、巴基斯坦、法国领事馆等外驻机构入驻中山广场。三星集团整租了两个层面作为其亚太区总部、美国江森自控也整租了8000平米。这样的高端用户对办公物业的选择也是非常挑剔的，最终能选定我们项目落户，也是对SOHO中山广场的肯定，当然我们为了吸引这样的高端客户，也给了他们相应的租金优惠，但暂时的降低部分租金而提高了整个项目的品质是非常值得的，此举在商业地产领域称之为“养商期” 。有这样的大公司作为我们的客户，项目品质高了，其他中小型企业为了提升自身品牌及影响自然趋之若鹜。 ——为什么要以租金优惠引入世界500强企业 商业地产运营成功与否要看其入驻率，所以租户是写字楼的重要组成部分。写字楼品质的高低决定了其售价及租金的高低。写字楼的品质又是由物业本身的硬件水平（地段、配套、设备、装修等）和入驻写字楼的企业水平两方面决定的。硬件上我们是一流的，那么在软件上我们也是必然要走高端品质的路线。 入驻500强企业 4稳定性：回报率的两个重要指标 1：租金收益率 投资的价值在于回报，商业地产也是同样。其价值体现同样在于回报率，但投资回报看的是一个长期的稳定收益，项目在养成阶段其体现的回报率只能做为参考，不能作为投资成功与否的依据。 例如：您投资一座工厂，在其筹建和销路拓展阶段的1—2年可能是不赚钱的，甚至还需要不断加大投入，但其市场前景看好，只要销路一打开，您将得到高额的回报，我们不能根据前两年数据判断这是一次失败的投资。我们项目也是同样道理，项目刚刚开始运营，自然以优惠租金价格吸引人气，值不值得投资则要看3—5年后逐渐稳定的租金回报。 以SOHO