某市居住地项目可行性研究报告.doc

珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告 南光恒丰企业管理(珠海)有限公司 二零一三年五月十日 一、项目概况 1.1、项目背景 本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧、红山路西侧，现由（澳门）宜嘉投资有限公司（占股98%）、浙江华泽投资发展有限公司（占股2%）共同持有，该地块股东同意将本项目一次性转让。 1.2、项目基本属性 1.2.1、项目规划指标 用地性质：住宅、商业 容积率：2.91 规划用地面积：20693.28㎡ 建筑密度：20% 规划计容积率建筑规模：60275.01㎡ 绿地率：35% 配套公建：120㎡ 停车位：1.0车位/100㎡建筑面积 套型限制：90户型≥70% 1.2.2、项目属性 项目地理位置 项目四至 项目地貌状况 该项目位于梅华西路以北、红山路以西，地块方正；地块平整无附属建筑物，地势较低，积水。 1.2.3、项目优劣势 优势： 项目位于中心城区，地理位置优越； 周边配套成熟、生活便利； 地块方正、平整； 不近主干道，噪音较少。 劣势： 项目四周均有高层建筑物，日照受影响； 地块规模不大，不宜打造大型社区。 机会： 珠海城市竞争力提升； 区域内供应量减少； 珠海市区地块稀缺，新盘少。 威胁： 整个经济形势不明朗，调控从紧； 本项目入市时周边竞争项目逐步成熟。 二、珠海市宏观经济形势 2.1、珠海地区生产总值 12年珠海完成地区生产总值（GDP）1503.81亿元，同比增长7.2%，相比前年增幅放缓了4.1个百分点。 珠海区域生产总值自07至12年持续增长，但增长波动较大， 10年以来增长速度急速放缓。 受人民币大幅升值及楼市调控影响，国内出口贸易受到较大冲击，股市和房地产市场持续低迷，继08年、09年受金融危机影响，12年GDP再次低于10%的增长幅度。 2.2、三大产业结构不变，第三产业贡献率提高 12年第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%，50.5%和48.2%，与前年相比，第三产业贡献率大幅提高，增长结构进一步优化。 第一产业在珠海市全市总量中比重最小，12年产业总量38.84亿元，同比增长3.0%。 第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的52.9%。受人民币升值出口受阻及房地产市场调控影响，12年产业总量796.28亿元，同比增幅急速放缓，仅为1.3%。 第三产业对珠海经济贡献率较高，12年总量668.7亿元，同比增长15.5%。 2.3、全社会固定资产投资 珠海全社会固定资产投资逐年呈递增的趋势； 房地产投资一直占据固定投资比例达30-40%； 受房地产调控及市场反弹影响，房地产投资增幅起伏较大，11年大幅投资，12年则负增长，随着存量逐渐被消化，预计13年则会有一定的增幅。 2.4、城镇居民人均可支配收入快速增长 12年珠海市居民消费价格总指数累计上涨3.2%，涨幅比去年下降2.2个百分点。城镇居民人均可支配收入首次突破3万元，同比增长14.8%，增幅相比去年增长1.6个百分点。受物价及房屋价格上涨影响，人均消费支出增加13.8%。 2.5、人口规模 珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，随着珠三角各大城市间交通网络的进一步通畅，以及珠海城市建设进一步升级，会吸引到更多的有识之士。 2.6、小结 在全球经济好转大环境下，珠海经济仍保持较高的增长速度，但是增幅出现放缓的迹象；珠海房地产投资在2011年的增长幅度再次达到峰值后，2012年投资增长出现负增长；人均收入水平提高，但受楼市调控影响，楼市呈现胶着状态，消费信心不足。总体预测2013年珠海楼市继续2012年胶着态势，上升动力不足。 三、2011年-2013年房地产重点政策解析 3.1、货币类政策 存款准备金率 点评 2011年经济发展过热的趋势一直延续至2011年上半年，国家的货币政策表现为从紧的调性。 中国经济开始出现增长下滑的迹象，央行自2011年6月份开始持续下调人民币存款准备金率，释放出国家稍微放宽货币政策的信号，对提升房地产市场的信心有一定的作用。 存贷款基准利率 点评 2011年至2012年存贷款基准利率基本保持在同一水平附近稍微调整，说明国家宏观调控政策不松动。 公积金贷款利率 （注：五年期以上） 点评 每一次存贷款利率的调整，随之而来的也是公积金贷款利率的调整。公积金贷款利率基本保持在4.7%上下波动，说明楼市国家宏观调控不放松。 3.2、税收类政策 1）主要内容 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家