XX年11月崇左市崇左项目2期产品定位报告.docVIP

崇左项目二期报告 产品设计引导部分 南宁仙舟项目管理顾问有限公司 2007年11月 目 录 第一部分 基础研究————————————P —————————————————————————————— 一、市场需求分析————————————————————————P 二、市场供给分析————————————————————————P 三、市场竞争分析————————————————————————P 四、目标客户对产品的需求特征——————————————————P 第二部分 项目2期规划——————————P 规划原则———————————————————————P 项目2期规划方案—————————————————————P 产品类型规划—————————————————————P 第三部分 产品总价、面积————————P 2期产品面积、总价————————————————————P 第四部分 主要产品类型——————————P 产品类型—————————————————————————P 户型面积配比———————————————————————P 第一部分 基础研究 一、市场需求分析 （一）全市房地产年总需求量估算。 由于崇左市刚立市四年，城区房地产市场起步晚，历经06、07年的市场培育，现住宅开发已由单位集资房向商品房转变，现按近两年成交的套数进行推算。 ■ 年成交套数 根据2006、2007年成交的商品房统计，占天占地成交量约420套，商品房套宅成交量约830套。 （二）需求影响因素之人口和人口的变化 人口是房地产需求的基础，人口的变化对房地产需求的发展有着重要影响，崇左市的人口状况有如下特征： 1、全市人口规模较大，但城市人口少 至2004年全市常住人口近229.67万人，市区人口7万人，辖区市区3.54万，市区人口占全市人口的比例3%。 2、人口增长主要源于城市管辖扩大 2005年末，崇左市市区常住人口近230万人，目前崇左市成立仅4年，起步发展较晚，以第一产业为主，目前该市市区人口不多，以农业人口为主，目前崇左的人口增加的动源是原南宁市西部7县合并。 3、城市化率低 目前崇左市的常住人口的城市化率为22%，与广西平均水平相差约10个百分点，属较低水平。 4、农业人口比例高 崇左市农业人口占84%，目前二、三产业基础较为薄弱，对第一产业从业人口转化支撑不足，对外来人口吸引力有限。 （三）需求影响因素之就业情况和就业情况的变化 1、全社会从业人员数 社会就业状况也是影响房地产需求的基础因素之一，就业状况反映当地的经济状况和收入状状况，崇左市目前就业形势及对房地产需求的影响如下： ◇ 崇左是以农业为主的城市，其中农业人口，辖区所在第二产业从业人口23148，人，第三产业从业人员28794，第二、三产业合计51942人，非农从业人口基数不大，目前对房地产需求仍较小。 ◇ 由于崇左市立市不久，工业总量仍较低，随着二、三产业加快发展，从业人口增加将加快。 2、崇左市市区主要职业结构 职业结构的分析，对房地产的目标客户群的选择有重大的价值，依崇左房地产市场来经验看，具有收入稳定职业人群，和一些企业主、蔗农是房地产最大的潜在购买群体，以下的职业将是本项目的潜在客户群体。 ◇ 公务员，人数约2000 人，随着各级机构逐步完善，未来这一群体仍有扩大。 ◇ 教育、医院人员工作者，目前总人数约3260 人。 ◇ 私营企业约350户，企业佣用人员约3600人。 ◇ 个体户3500户，从业人员3983人。只有经营有一定年限的个体业主，才是有价值的潜在购买者。 ◇ 大型企业只有4家，从业人员约5000人，目前该类企业的效益一般；该类人群中，只有企业中高层以上管理者及技术人员才是有价值的潜在购买者。 ◇ 广袤的蔗农群体，约8万人，崇左市蔗糖产量占全国的30%，这无疑是本案以后的营销重点。 （四）需求影响因素之其它宏观经济和地方因素 1、崇左发展方向 新建地级市的行政中心建设与一般城市的发展重点转移不同，前者发展起点新，存在一定强制性，中心辐射范围可预见，建设重点不存在短期转移可能性，发展历程较易控制；后者基于城市扩张 逐步转移，迁移过程中影响因素较多，发展历程存在不确定性。 崇左于2003年8月成立地级市，是一个糖业、农贸产品为主体的新兴城市，糖业是该市的主导产业，目前该市有4家糖厂，同时矿产资源也较丰富。具有沿边、近海、临首府、通达东盟的区位优势。 做为城市行政中心所在地的新区距原县城老城区约3公里，目前路网已建设完毕，市公务员小区已开始交房入住，相关单位办公大楼相继开工，市政府大楼已落成，行政大厅已投入使用1年，行政核心已经形成。 2、崇左房地产的影响因素 随着新区建设的不断成熟，产业结构的调整及二、三产业发展加快