XX年17月北京朝阳房地产市场运行分析.docVIP

2010年1-7月北京朝阳房地产市场运行分析 2009年下半年以来，北京楼市经历了跌宕起伏的变化，从迅速回暖，到今年年初各项调控政策的重拳出击，房地产市场成为民众聚焦的热点。朝阳区作为北京市土地面积最大的城区，一直以其优越的地理位置、迅猛发展的经济形势吸引着广泛的商业关注，是北京房地产市场活跃度最高、最为蓬勃发展的区域之一。继调控政策发力以来，朝阳区房地产市场降温态势渐起，但整体来看，1-7月仍然保持良好运行，供需关系呈现新的特点。 一、双重影响导致投资市场增长乏力 受政策导致投资紧缩以及上年同期基数变动的双重影响，朝阳区房地产市场自上月起逐渐呈现降温态势。1-7月，全区房地产开发累计完成投资446.3亿元，同比增长17.0%，增幅较1-6月减少20个百分点。建安工程继续走低，累计完成投资127.9亿元，同比下降9.1%，降幅较1-6月扩大10个百分点。 图1：2009-2010年朝阳区房地产开发投资走势 单位：% 二、朝阳区房地产市场供应现状 （一）住宅仍为市场主体 1. 住宅市场有所萎缩，但仍占主要份额 1-7月，全区房地产开发累计完成投资446.3亿元，其中住宅投资206.4亿元，占投资总量的46.2%；住宅施工面积1320.3万平方米，同比下降5.4%，占施工总面积的52.9%；竣工面积166.0万平方米，同比下降21.3%，占竣工总面积的59.7%。虽然施竣工规模均有所下滑，但住宅依然占据全区商品房规模的半数以上，保持着商品房市场主体地位。 2. 普通住房、小户型比重增加 从房屋用途及户型方面来看，“70/90”政策的延续及政策性住房的加速投入，使得今年的楼市更表现出偏重于投向普通住房，特别是小户型住宅（90平方米及以下）；而别墅、高档公寓及140平方米以上的大户型规模则呈下降趋势。 表1：各类商品住宅施工面积所占比重变动情况 单位：% 住宅类别 2010年1-7月 2009年1-7月 比重增减 按用途分 普通住房 48.9 43.5 5.4 别墅公寓 14.8 18.3 -3.5 按户型分 90平方米及以下 49.0 42.0 7.0 140平方米以上 31.1 34.9 -3.8 3. 政策性住房发展迅猛后劲充足 今年以来，各类政策性住房的投资力度大大加强。1-7月，全区政策性住房在施项目有35个，累计完成投资32.8亿元，施工面积547.8万平方米。其中住宅施工面积为427.6万平方米，占到全区住宅施工面积的32.4%，比重较去年同期提高了10个百分点。施工面积中，经济适用房315.6万平方米、限价房216.8万平方米、廉租房15.4万平方米，与上年同期相比增幅分别为4.3%、1.2倍和24.7倍。高速的增长势头和显著扩大的规模使得未来住宅市场格局更加值得期待。 （二）商业地产市场活跃 1. 写字楼、商业用房发展迅速 作为各大企业投资的热土，朝阳区商业地产一直保持快速发展态势。1-7月，写字楼完成投资79.4亿元，同比增长1.9倍，商业用房投资93.6亿元，同比增长2.0倍；竣工方面，写字楼竣工面积33.7万平方米，同比增长49.1%；商业用房竣工面积35.0万平方米，同比增长2.0倍。在当前住宅施竣工规模均有所萎缩、出现负增长的情况下，商业地产市场正逐渐成为另一活跃的亮点。 图2：朝阳区2010年1-7月商业地产投资走势 单位：% 2. 功能区表现亮眼 作为全市发展最为活跃迅速的区域之一，朝阳区坐拥多个令人瞩目的亮眼板块。CBD地区始终是众多企业关注的焦点和商业聚集的核心。1-7月，CBD中心区（东扩后）写字楼、商业用房累计完成投资3.9亿元，施工面积72.6万平方米，占全区商业地产施工面积的11.4%。后奥运时期，奥运功能区商业地产发展态势良好，写字楼表现尤其活跃，1-7月完成投资58.2亿元，同比增长13.2倍，施工面积65.8万平方米，同比增长46.5%。这些板块在为房地产市场提供有利供给的同时，也为未来商业市场的持续发展提供进一步的支持。 （三）投资分布呈外扩态势 朝阳区可谓寸土寸金的宝地，随着人口的急剧增长、土地资源的日益稀缺，房地产市场的逐渐外扩也成为发展的必然，这一点在住宅市场上尤为明显。1-7月全区住宅竣工面积166.0万平方米，其中有近一半的面积属于五环及以外的项目，共计81.1万平方米，比重显著高于其他环路。从目前完成投资额看，与同期相比增长幅度较高的也多是位于四环及以外的街乡，如下表所示。 表2：房地产开发累计完成投资同比增幅较高的街乡 单位：亿元 街乡 2010年1-7月 2009年1-7月 同比增长（%） 崔各庄 44.3 1.0 4330.0 奥运村 63.0 3.0 2000.0 东风 34.5 3.9 784.6 高碑店 13.3