XX年19月南京房地产市场分析报告.docVIP

内容概要 房地产政策放松可能性小，二三线城市调控将继续趋紧 房地产调控政策将继续影响市场走势 2011年的房地产调控政策相对前期的政策较为严厉，受政策影响2011年前三季度楼市总体处于低迷状态，特别是8月以来房地成交量持续下降。在通胀水平依然高企、经济增长无忧的大背景下，政策放松的可能性很小，特别是对二三线房价上涨过快城市的调控，将会继续从紧。 1.2 1-9月南京土地市场整体供求好于去年，但住宅用地形势惨淡 1-9月南京土地整体市场供求两旺 1-9月南京土地整体供应量901.2平方米，同比大增55.11%；土地成交面积729.3万平方米，同比大增57.18%。供应成交基本集中在江宁区、六合区、浦口区和建邺区。 1-9月南京住宅用地成交量不足去年同期的3成 1-9月南京住宅用地的供应量同比增加2成，但成交量却不足去年同期的3成，楼面均价持续下跌，溢价率维持低位，住宅用地的供求形势较为惨淡。 1.3 1-9月南京商品住宅市场供大于求，成交以刚需户型为主 1-9月南京商品住宅市场存量持续增加，去存压力大 1-9月南京商品住宅市场成交量同比下降13.24%,8、9月成交量下降明显；价格稳中趋降，可售量持续增加，去存压力加大。 1-9月南京商品住宅市场成交以刚需户型为主，“高性价比”楼盘热销 1-9月南京商品住宅市场的成交,以80-100平方米的刚性需求为主，价格集中在8000-10000元/平方米，热销楼盘集中在知名房企的“高性价比”楼盘。 1.4 1-9月河西区域市场供应量与成交量双降，市场形势不容乐观 1-9月河西区域商品住宅市场土地、房产市场冷淡 1-9月河西板块的房地产市场冷淡。土地市场供应量与成交量均不及往年，高溢价率的现象也难得一见；商品住宅的供应量和成交量双双下降，但成交量降幅更大，导致销供比一路走低，市场存量不断累积，价格趋于稳重有降。从对热销楼盘的分析来看，“低均价+定位准确的户型设计+市场影响力”越来越成为开发商在萧条市场环境中的取胜准则。 第一篇 政策篇 一、全国房地产政策 2011年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。本轮房地产政策调控以1月26日的“国八条”和上海、重庆两市试点房产税为代表，随后39个重点城市出台新一轮“限购令”，600多个城市公布房价控制目标，伴随着存款准备金率、利率的继续上调，住房转让的营业税征收更加严厉。另外，各地签订“军令状”，考核问责机制的建立等措施将确保1000万套保障性住房建设任务完成。土地政策继续调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长。而8月以来台州等城市限购措施的出台，更是则拉开了二三线城市限购的序幕，为调控政策继续加码。 图1.1： 2011年主要房地产政策 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 1、行政手段继续升级：“限购令+房价控制目标”组合拳 39个城市出台“限购令”，608个城市公布房价控制目标 39个城市出台“限购令”，北京最为严厉：根据“国八条”要求，35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施。截至3月底，已有39个城市出台“限购令”，包括3个直辖市（重庆未出）、25个省会城市、5个计划单列市（大连、青岛、厦门、宁波和深圳）、5个房价过高、上涨过快城市（苏州、三亚、佛山、温州和无锡）。各地“限购令”严厉程度略有差异，北京严厉程度全国居首。 608个城市公布房价控制目标，多与GDP及收入增长挂钩 根据住建部公布的信息，截至3月31日，全国657个城市（包括287个设区城市、370个县级市）中，已有608个城市（包括281个设区城市、327个县级市）公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%8 月25 日，台州市府办发出《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出“限购”：对于本市户籍家庭和非本市户籍且能提供1 年纳税或缴纳社保证明的家庭可在市区购买1 套新建商品住房，本市户籍家庭有两套房及以上和非本市户籍家庭有1 套房及以上不得再在市区购买新建商品住房。随后广州韶关、辽宁丹东及浙江衢州三个城市出台相关限购措施，其中韶关和丹东为限价措施，即：丹东要求销售均价不得高于备案价及同地段同类住宅价格，而韶关要求销售价格比周边楼盘价格的涨幅不得超过10%。 2、经济手段继续深化：货币持续紧缩，税收完善调整 数次上调存款准备金率，货币持续紧缩 在货币政策方面，今年央行数次加息，银根不断收紧；更于8月末下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这使得银行更多资金被冻结，相当于上调两至三次存准金率，直接影响商业银行信贷资金的供应能力。信贷环境进一步收紧，对房地产开发企业而言，从银行