XX年4月连云港市房地产项目投资调研.docVIP

江苏省连云港市灌云县 房地产项目投资调研报告 上海元坤投资咨询有限公司 二00八年四月 目 录 第一部分 灌云县外部环境 4 一、地理位置 4 二、行政区划 5 三、交通情况： 5 第二部分 灌云县内部环境 6 一、面积与人口 6 1、地域面积 6 2、人口现状 7 3、简要分析 7 第三部分 城市投资环境分析 8 一、宏观经济发展状况 8 1、城市总体经济情况 8 2、历年GDP增长情况 9 3、灌云产业结构情况 10 4、灌云民营经济发展状况 10 5、灌云的企业发展情况 11 二、灌云居民生活水平 11 1、灌云居民生活水平概述 11 2、灌云居民收入情况 12 3、城乡居民储蓄存款水平 13 4、灌云居民住房水平 14 三、城市规划及重大市政建设状况 15 1、灌云的总体规划 （2006年-2010年） 15 四、城市投资环境优劣势分析 16 1、投资优势 16 2、投资劣势 18 第四部分 灌云房地产市场发展情况 19 一、灌云房地产市场发展现状 19 二、灌云房地产特征概括 20 第五部分、项目基本情况 21 一、项目简介 21 1、项目名称 21 2、项目位置 21 3、项目性质 21 4、项目技术指标 21 5、项目现状 22 二、项目初步经济效益估算 22 第一部分 灌云县外部环境 一、地理位置 灌云县位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。 总面积1840平方公里，其中：耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。全县共有318个行政村，总人口105万。灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。临港?。灌云县东临黄海，县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有70公里，乘车只需40分钟。境内的燕尾港港口现有5000吨码头一座，可建设万吨码头，港口吞吐量可达600万吨以上。除了海港外，还有与大运河相连的盐河及善后河、五灌河等内河，内河航运非常便利。沿线。灌云县地处亚欧大陆桥东桥头堡连云港的南大门，县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。多路。灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路；近60公里的204国道贯穿灌云县南北；近70公里的324省道横穿全县东西，还有236、242（在建）穿境而过；1000多公里水泥路已伸入乡村，集高速、国省、县乡村道路为一体的快捷交通网络已初具规模。近场。白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市。总面积1840平方公里，其中：耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。全县共有318个行政村，总人口105万。1：灌云县历年人口变化情况 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 全县年末总人口（万人） 107.23 107.25 105.05 107.5 109.10 县城年末总人口（万人） 　43.45 44.27 40.53 44.77 45.71 农业人口（万人） 63.79 62.98 64.52 62.72 63.39 从以上数据来看，我们不难发现灌云目前的人口结构特点： 非农业人口比例还较高城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大。 3、简要分析 灌云目前的经济发展水平处于起步阶段，如果灌云能利用自身在连云港和燕尾港的区位优势，调整自身的产业结构，结合目前的经济形势，灌云的发展将有一番作为。人口增长率不大，对于房地产的开发是一个劣势。但是在06年，有一个乡镇并入连云港市，因此数据有一定的局限性。 第三部分 城市投资环境分析 一、宏观经济发展状况 1、城市总体经济情况 江苏省是省定经济薄弱县、省财政转移支付县，2006年以来，县委、县政府进一步明确山水城市的县城定位、西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。一城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区。目前，城市规划、县城建设、环境整治三项工程全面推进，城市品位得到不断提升。 大力提升老城区。一是实施净化工程，深入开展卫生环境治理，去年，仅县城就清理垃圾1万余吨，新增隔离护栏1.9万平方米；规范机动三轮车营运，县城营运机动三轮车问题得到了有效解决，由4100多辆迫降到150辆，城乡卫生环境明