房地产销售中法律问题和风险防范探讨.pptVIP

房地产销售行为中的法 律问题与风险防范探讨 四川华宜置业股份有限公司 二O一二年二月 成都 莫智荣 总 则 核心：防范预约、缔约、履约风险，合法有效规避销售行为风险扼杀诉讼或败诉风险。 策略：扎实掌握相关法律知识 坚持原则性并有效贯彻 工作细心高度谨慎 宗旨：持续良性推进房屋销售 远离争议风险边缘 避免涉烦涉诉 从容面对无理缠讼  概念：某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。 特点：1、客观性 2、偶然性 3、损害性 4、不确定性 5、相对性（或可变性） 房地产销售行为可能会引起的风险类别： A 经营风险: 因销售行为不当或管理不善而致公司的经营风险。 B 责任风险: 缔约过失责任风险、违约责任风险、行政处罚风险、刑事责任风险。 鲜活的风险案例 郑州某房地产开发公司因审查不严形成虚假广告被处罚款150万元致公司重大损失案 重庆某地产开发商未取得房屋预售许可证违规销售被处巨额罚款并被勒令停业整顿6个月； 四川某置业集团一楼盘因一房多卖以涉嫌诈骗被诉同时公司资质被降； 上海某开发商因公开散发的彩印宣传资料与实际交付房屋不一致引发被群诉败诉案同时被定性为群体事件遭政府查处； 深圳某开发公司置业顾问误将定金写作订金在房价下跌时引发群体退房事件致公司严重损失； ◆ 分 则 ⊙商品房销售过程中可能涉及的法律问题 ⊙对可能发生的问题风险评估 ⊙对可能发生的风险有效规避控制 ⊙应对措施探讨 房屋销售所涉法律风险的阶段 预约过程（包括展示宣传意向预定购阶段） 缔约过程（包括介绍说明谈判签约阶段） 履约过程（含签约后的合同履行跟踪房屋交付争议解决阶段） 预约阶段所涉法律问题 一、预（现）售应具备的条件； 二、广告及宣传资料的合法性、阐述物业用语的恰当性； 三、意向合同或定（认）购协议的规范准确填写。 货款回收风险防范 预（现）售应满足的条件 预售的条件 取得建设用地规划许可证 取得建设工程规划许可证 国有土地使用证 建设工程开工证 商品房销售许可证 已投入工程建设资金达到总投资的25％以上 施工进度和竣工交付时间确定 货款回收风险防范 现售的条件 开发企业企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书齐备 取得土地使用权证书和使用土地批准文件 持有建设工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置已落实 小结：上述条件的满足是楼盘销售的前置条件，是销售信心的基本来源，同时上述条件的满足与“恰当”展示或“必要”出示，更是培植与激发购买欲望的有效武器，只有在与潜在客户或准客户的数次谈判交锋中充分运用这些武器并配合灵活的销售技巧，才是达成销售业绩的客观保证。这些问题系法律问题但不是房屋销售中的法律风险，可只有了解了这些基本知识，作为置业顾问，才有可能成为一名攻防兼备的合格销售人员。 广告宣传资料的合法性 介绍说明阐述的恰当性 法律依据：(最高人民法院司法解释规定)商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 应对措施： 严格审查广告内容，避免出现可能认定为要约的表述。对于比较明确的表述应当尽量以口头方式传达给买受人； 在《商品房买卖合同》补充协议中明确约定关于房屋的一切宣传对双方没有约束力，以《商品房买卖合同》为准； 在宣传广告中明确该宣传内容不能作为履行《商品房买卖合同》的依据，不具备要约性质； 不轻易明确说明；未经许可不得擅自作出口头尤其是书面允诺。 认（定）购意向协议（合同）的规范填写 认购、订购、定购是目前房屋销售的通行做法 ★上述协议中常常出现订金、押金、担保金、保证金、订约金等字眼，这些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金等不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，则此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。 ★所谓“定金罚则”即双倍返还制度一般仅指“定金”而不包括订金、押金、担保金等。 ★ 为保证最终签约率，在签订上述协议时须明确规范填写该字眼，同时对签订正式买卖合同的条件予以明确界定，牢牢掌握主动控制权才是达成合同与利益保障所在。 缔