央行大力度降准.docVIP

2015年4月房地产报告 一、政策点评 5 【楼市新政和股市财富效应促使楼市触底回升】 5 【政治局会议明确房地产发展的三大定调措施】 7 【央行大力度降准】 8 【各地公积金落地细则应量力而行】 10 二、市场解读 12 【供应：环比大增四成，但同比仍处低位】 12 【成交：成交量开始回升，一线城市涨幅尤甚】 13 【供求关系：部分城市消化周期明显下降，但整体库存仍较高】 14 【房价：一手房价格指数降幅连续收窄，下跌势头趋于终止】 15 【土地市场：4月维持量跌价涨格局，京沪高溢价地块频现】 16 三、企业分析 17 【合约销售：新政提振市场，4 月房企业绩总体小幅上涨】 17 【企业拿地：拿地量价齐跌，碧桂园首入上海嘉定】 18 【企业融资：房企热衷新增配股，海外融资难度加大】 19 【营销策略：造势营销助阵房展会，“无理由退房”强化曝光度】 20 四、4月地产日历 21 五、集团关注点 22  一、政策点评 【楼市新政和股市财富效应促使楼市触底回升】 “330 新政”出台后，业界都关心 4 月的市场是否有所起色，如果单纯看 4 月上半月的成交，未免有些唏嘘，市场不但没有反转，与 3 月同期相比还略有下滑。一方面是因为清明节小长假，导致成交下滑；另一方面是新政落地需要时间，导致部分客户持币观望。进入 4 月下半月，股市连创新高但波动加大，房地产市场形势好转，整体销售出现快速回升。主要有三个方面的表现： 1、4 月份前冷后热，一线城市成交火爆。 根据中国房地产决策咨询系统（CRIC）提供的成交数据，4 月全国 54 个主要城市成交面积达到 1885万平方米，环比上升 3.2%，同比大涨 19.35%。 4 月后两周相比前两周上涨了 10.56%，后两周的涨势明显。 一线城市表现尤为突出，总成交面积达312 万平方米，环比大涨25.55%，同比涨幅更是达到35.45%。其中上海成交最高，超过100 万平方米，达到117万平方米，同环比涨幅均在50%以上；北京成交也近90万平方米，同环比涨幅分别高达69%和 95%。 2、豪宅销售“意外”回暖。 “330新政”对购买首套自住或首次改善住房提供了诸多便利，而豪宅项目也“意外”热销，显示了市场需求的爆发力。 案例一，上海大宁金茂府开盘热销。7万元均价和 200多套销售业绩大幅拔高了上海闸北大宁地区的行业水准。总价在600万-1500万元的产品热销，说明上海高端房市场的回暖。案例二，深圳海上世界双玺借广东自贸区东风开盘售罄。深圳在一线城市中，土地相对稀缺，高端住宅稀缺性更强。这个楼盘本次借政策利好开盘售罄且最高单价达到20万/平。案例三，天津汤臣津湾一品成交加快。此项目在新政前每月成交在4、5套左右。330新政后，成交呈爆发式增长，短短一周多的时间，就收获1亿多。 3、288 房价指数环比接近“止跌”。 监控的 288 个主要城市中，共有 140 个城市价格指数环比出现上涨，价格指数下跌的城市数量为 148 个。 点评： 关于房地产市场，易居中国执行总裁丁祖昱认为，4月下半月绝地反转的最大的原因在于：一是政策。各地实施细则纷纷落地；银行方面购房信贷优惠相关细则也陆续出台；4月19日央行还超预期力度降准，这些因素对市场回升起到非常大的作用；二是供应。整体供应环比的快速回升对市场有很大的帮助，有供应量才会有成交量；三是需求。4月股市出现高位盘整，导致一部分资金获利了结，转而进入住房消费市场。对于5月市场，相信表现会更加突出，与去年同期相比会形成鲜明的对比。政策细则会更加落地，供应会更加充足，观望的客户会不断减少，目前股指已处于相对高位，如果5月股市进入盘整，相信会有更多的资金进入到楼市，对改善型产品将是一大利好。 易居研究院发布市场报告认为，目前楼市成交提振的任务依然艰巨。近期股市火爆，一定程度上吸引了部分潜在的购房资金。而在二套房贷4成首付比例方面，部分城市商业银行还没有完全执行，也影响了改善型购房需求的释放。但从总趋势看，楼市成交持续上升的动力会逐渐增强，进而带动成交量上升。 房地产市场真正进入了“慢牛”时期，发展速度不一定很快，但在政策回归的背景下，会更加稳健。投资房产的资产不见得年年翻番，但一定会高于社会平均回报率，对于稳键投资者而言，还是一个不错的选择。 【政治局会议明确房地产发展的三大定调措施】 中共中央政治局4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议重新梳理了经济发展总体思路，具体内容涉及降税清费、重大基础设施项目等投资、财政政策、货币政策、扩大消费、房地产发展、创新驱动、国企改革、京津冀协调发展等诸多方面。关于房地产市场的发展表述如下：“要注重扩大消费需求，有针对性地挖掘消费潜力，努力提高消费品质量和服务水平，培育新的消费增长点。要完善市场环境，盘活存量资