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探索我国房地产市场的调控政策 　　摘要：在最近这两年以来，中国的楼市一直都处于政府的宏观调控中，房地产市场的活跃度尽管有一定程度的下降，但是价格却还是没有较为显著的回落，各大城市房价还是居高不下，那么宏观调控到底什么时候才能够发挥作用？这就需要在宏观调控的政策和措施上不断下功夫。本文针对我国房地产市场的调控政策进行分析和阐述。 　　关键词：我国房地产市场；调控政策 　　中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-000-01 　　一、问题的提出 　　从2006年开始，中国的楼市又出现了新一轮的调控，但是从全国角度上进行分析，房地产市场的活跃度尽管有一定程度的下降，但是价格却还是没有较为显著的回落。2006年7月份，国家统计局公布了两组数据：上半年，全国完成房地产开发投资7694.59亿元，与之前相比较有24.2%的增长率；70个大中城市房屋销售价格与之前相比较有5.6%的增长率，涨幅回落3.3%。尽管上半年的房地产开发投资增幅与之前城镇固定资产投资增幅相比较低31.3%，但是房地产开发投资还是一直处于增长趋势；尽管商品房价格的涨幅总体较为缓慢，但是还是有很多城市房价还处于上涨状态，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格与之前相比较有5.8%的增长率，总体上涨0.7%，与之前环比涨幅相比较基本上持平。有些城市房价上涨速度还是比较快的，8个城市新建商品住房价格与之前涨幅相比较，已经有10%的增长率，19个城市月环比涨幅超过1%。 　　不管是一个单位，还是个人，面对一个项目，不管是大是小，都与大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和时候的评价存在着密切的关系。若是把房地产经济政策作为一个项目进行考虑的话，作为政策的制定者，面对比单个项目更宏观更复杂的市场，就需要开展系统和准确的实证性分析、可行性论证以及政策效果的分析和评估。在这个过程中，精确的统计数据是必不可少的一个重要部分，对分析手段和测算工具实施定量化，运用相关专家和智囊团实施科学分析论证。只有这样，宏观调控政策才能够具有科学性和合理性，从而使调控经济发挥最大化作用。 　　二、房地产宏观调控政策存在的问题 　　从2003年开始，国家针对房地产市场的发展制定出一系列的宏观调控政策，其中包含土地政策、金融政策以及税收政策等等。这些政策尽管获得了一定成效，但是在具体政策的制定和执行方面还是存在着一系列的问题。 　　（一）土地政策 　　中国的基本国情是人多地少，土地资源较为缺少，所以，严格控制土地开发规模、提升土地利用效率已经是中国一项长期国策。而土地作为房地产市场发展的重要条件，也是引导房地产开发投资方向，促进商品房供需平衡的基本条件和依据。所以，土地政策就成为最为直接、最为现实的调节房地产市场的宏观调控政策。但是在土地政策的实施中还存在着各种问题。 　　（二）金融政策 　　金融政策主要体现为房地产开发项目资本金比例的提升、商业贷款利率以及个人住房贷款利率的上调，它主要有两个目的：第一，抑制房地产开发投资，使金融风险降低；第二，待机炒房投机现象，使商品房投资需求得到抑制。但是，在执行过程中，这两方面的目标并没有得到全面的实现，反而又出现了新的问题。 　　（三）税收政策 　　在2009年，来自房地产业的税收收入在全国总税收收入中占有20%的比例。地方财政收入的增加和经济发展对于房地产业的依赖性也比较大。所以，最近几年，在经营城市理念的驱动下，各级政府通常都会选择开发房地产。这也是中央各项宏观调控政策不能有效落实的根本。 　　三、对房地产市场调控的政策建议 　　（一）地方政府要树立长期整体的发展理念 　　政策的具体落实和执行者就是地方政府，在保证政策实施方面发挥着极其重要的作用。地方政府不够长远的发展观和政绩观是促进房价飙升的主要因素。解铃还需系铃人，当前房地产市场宏观调控能不能顺利进行重点就在于地方政府能不能规范自身行为。地方政府应该在落实发展观的前提下，定位房地产业，将为中低收入家庭提供价廉物美的住房作为基本原则，作为宏观调控的起点和归宿。地方政府官员一定要站在片面追求GDP的经营理念和政绩观的角度逐渐相改革中低收入者和进城打工族的居住条件的方向进行转变。针对那些官商勾结的行为进行严格查处，对那些投机炒作的行为进行严厉打击，严厉处罚那些故意预期不开发的企业或者故意持仓惜售的企业，对其所囤积的土地要无偿收回，或者通过税收杠杆的方式使其得到一定程度的制止。 　　（二）规范房地产开发行为 　　1.严格实施土地使用权招投标。通过立法确定城市规划的法律地位，保障土地使用结构的合理性，从土地源头着手，规范土地市场。完善土地招标拍卖制度，实现国有土地使用权交易的公开、公平、公正。 　　2.培育健康