我国房地产投资信托(REITs)之运作机制分析研究.pdfVIP

内容摘要 我国房地产投资信托经过多年的争论尚处于徘徊阶段，证监会版REITs与央行版 REITs先后进入试点阶段，但尚未批准一家REITs试点，C-REITs逐渐转向保障房建设。 本文以我国房地产信托投资的运行机制为导向，详细的介绍了国际通行REITs基本运作 机制以及对国内REITs运作机制进行了探讨，为C-REITs在中国大陆的设立、运行以及 风险控制奠定理论基础。 我国现阶段发展REITs 的法律障碍主要包括：首先，REITs专项法规与产业基金法 规缺乏。REITs是投资基金的一种特殊形式，受投资基金法的调整，建立完善的、覆盖 全方位的投资基金体系是REITs发展的重要保障。同时，我国尚未有一部规范REITs 的 专项法规，主体之间的权利义务尚不明确，风险规避机制也未健全；其次，现行的信托 法律制度与REITs 的要求存在冲突；再次，现行证券法在引入REITs上的障碍主要是证 券法尚未承认REITs的证券地位。在我国REITs运作机制的建构方面，主要包括C-REITs 组织形式构建、C-REITs资金运作方式构建、C-REITs收益凭证流通模式构建和C-REITs 收益分配模式构建四个方面。在组织形式构建方面，主张采取香港REITs 的契约型模式， 在REITs发展成熟时再转变为公司型模式或美国REITs 的伞形模式。在资金运作方面， C-REITs应控制直接贷款的比例，并逐渐向股权型投资模式发展。在C-REITs收益凭证 流通模式构建方面，主张将REITs收益凭证纳入证券的范畴，允许私募与公募两种方式 并存，逐渐由银行间债券市场向公开市场转变。在收益分配模式构建方面，主张高比例 分红模式，C-REITs应当坚持将支付必要税费之后的REITs全部收益分配给投资者，以 提高投资者投资热情。 我国REITs运作机制风险之控制主要是从内部控制与外部控制两个方面展开的。在 内部控制方面主要包括：首先，明确信托投资公司的独立法人地位，不能成为地方政府 的融资傀儡。必须打破刚性兑付，使其独立参与市场竞争；其次，完善房地产投资信托 公司的治理结构。信托公司作为受托人，应当勤勉的履行信托义务，完善的内部控制制 度可以预防道德风险的发生；再次，每只REITs应当独立董事制度，在REITs委托代理 关系中，预防道德风险；最后，健全REITs 内控制度，每只REITs都应该建立内部稽核 审计制度和REITs风险预警制度。在外部控制方面：首先，建立完善的REITs风险防范 1 法律体系。将C-REITs信托合同纳入证券的范畴、完善私募立法，明确C-REITs双向信 托的规定；其次，加强银监会对C-REITs 的监管力度。监督机构强有力的监督是预防 REITs道德风险的重要措施。在具体的监督方面，除了准入监督外，更应该注重持续监 督，中介机构需要对REITs进行持续督导；再次，加强对C-REITs信托从业人员的监管， 完善房地产信托投资从业人员的准入机制；最后，在C-REITs中引入委托人、受益人监 督机制和独立中介机构监督机制，一方面可以解决信托公司由于缺乏专业信息和经验而 导致的能力欠缺，另一方面可以最大程度预防道德风险。 关键词：房地产信托投资；法律障碍；运作机制 2 Abstract ThedevelopmentofChinasreal estateinvestmenttrusts (C-REITs)isintheprimary stage.China SecuritiesRegulatoryCommission(CSRC)andPeoplesBank ofChinahave launched their own Rules about REITs, but none were accepted. C-REITs turned to the construction of low-income housing. In this paper ,the writer introduce the internationalbasicoperationmechanismofREITs.FortheC-REITs,itisveryimportanttoset up our operation mechanism and t