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维护房地产稳定发展的法律对策探析 　　摘要：房地产行业，是经济社会发展的重要推动行业之一，其本身的产业环节较多，与其他行业的关联程度高。随着经济的高速发展，房地产市场也在发生着新的变化，这些变化在某种程度上，直接影响着宏观的国民经济进步水平。房地产稳定，事关经济的健康和持续进步，也关系到百姓的切身利益。因此，有必要从法律的角度，回顾我国房地产立法进程，找出现行立法中的漏洞，并提出有针对性的法律完善对策。 　　关键词：维护房地产稳定发展；法律对策；探析 　　中图分类号：D901 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01 　　一、房地产立法进程 　　我们所讨论的房地产立法，指的是狭义上的房地产管理法，而不包括其他法律部门中调整房地产法律关系的那些规定。回顾我国房地产立法历程，我们可以将这部立法的进程划分为三个阶段： 　　第一阶段为新中国成立初期到70年代，这是我国房地产立法的起步阶段。这时的房地产立法，主要体现为政策和制度的形式。在内容上，规定城市的土地实行划拨制度，不允许买卖。这一阶段立法的科学性和体系性差，法律规定数量也不多。 　　第二阶段为上世纪的八九十年代。在这个时间段内，房地产方面立法的数量迅猛增长，对各种土地的权属关系也做出了较为明确的规定。同时，从前的政策和规章被正式的法条规定所代替，房地产立法的位阶提升了。这部法律调整的交易行为也在扩充，法律将房产建设关系、买卖关系、抵押关系等都纳入了调整范围中。 　　第三阶段为90年代至今。我国第一部专门的房地产管理法出台，其重点在于整理和丰富相关规定。在这之后，许多实施细则和地方立法中，也先后出台了房地产方面的规定。 　　二、房地产立法漏洞 　　（一）管理开发漏洞 　　我国房地产管理法规体系严谨，内容也比较全面，但是关于开发房地产行为的监管却没有明确规定。首先，开发的主体范围不够明确，导致这一领域成为房地产纠纷的频发领域，造成宝贵资源的浪费，也容易滋生腐败现象。在涉外企业中，这类问题的发生几率就更大。我国房地产管理法中的法条规定比较笼统，没有界定明确的主体界限，因此在实施过程中力度不大。房地产法规在具体执行时，容易受到执行者主观意志的影响而发生扭曲，产生不理性的后果，为非法房地产开发商提供了钻空子的契机。 　　其次，关于土地使用权转让法规的透明性较差，程序性规定不够严谨，这为转让过程中的非法操作埋下了伏笔。我国房地产管理法规中规定，有条件时，必须采用拍卖和招标的方式来转让；没有条件时可以由双方当事人协商决定。但是，法律并没有进一步限制“有条件”和“没有条件”的具体范围，这就降低了立法的可操作性程度，助长了转让过程的暗箱操作行为，也使得拍卖和招标两种方式沦为形式。 　　（二）共有权属漏洞 　　房地产法条规定，可以分为房屋专有部分的规定和建筑物共有部分的规定两类。目前，关于房屋专有部分的法律规定比较混乱，与共有部分的某些规定混在一起，界限不明晰，而专门调整建筑物共有关系的法规还没有形成系统。我国的物权法只明确了房屋的专用和共用部分界限，但是并未准确界定建筑物之外的共用部分权属关系。现实生活中有很多关于建筑物共用部分的权属纠纷案件，如道路的权属、绿地利用纠纷等，这些纠纷都没有充足的法律依据。 　　（三）可操作性漏洞 　　我国的房地产立法具有自身的特殊性，因为立法经常以政策方针作为重要依据。某些部门规章和地方法规，在现实中的效力要高于普遍性的法律。甚至在部分房地产交易领域，政策和方针代替了法条规定，法律规定流于形式，很难真正被采纳。从立法上来讲，有关房地产的立法位阶也不高，效力较低，规范体系缺乏逻辑性，乃至不同层次的法条混在同一章节中。立法中这些操作性层面的漏洞，严重阻碍了我国房地产市场的稳定发展。 　　三、维护房地产稳定发展的法律对策 　　（一）规范操作环节 　　要想实现房地产法律规定的效力，就要从加强法条的可操作性入手，切实规范房地产交易的操作环节。立法过程要透明严谨，法条理由充分，不违背上位法的基本原则，并适当吸收各种职能法的思想精神。目前，我国房地产方面的法规体系还不够健全，相关制度比较落后，要经历一个阶段才能趋于完善。另外，现存的土地管理法规关于土地转让程序的规定也不够严谨。我们要致力于完善程序性规定，健全各种房产交易配套规则，促进房地产市场稳定发展。 　　（二）加大制约力度 　　在各种房地产管理手段中，法律手段应当是主导性的调整手段，法律要将房地产领域的管理制度纳入自己的调整视野中。要实现房地产市场的稳定，保证市场运行良好，就要规范市场的交易秩序，杜绝暗箱操作等违法行为。在维护市场良好秩序的过程中，法律应当起到核心作用，因为缺乏法律管制的房地产市场也就没有秩序可言。因此，我们要加大法律的制约力度，避免地