2013年楼市诊断“内火”旺盛，“高烧”难退.docVIP

2013年楼市诊断“内火”旺盛，“高烧”难退 　　2013上半年的楼市依旧延续火热势头，尽管中央一再调控，推出史上最严厉政策—“新国五条”，但是政策颁布容易，落地生根难，上海房价不但没有应声而落，反倒更加火爆，甚至形成量价齐升的局面。非但上海如此，大多数重点城市的房价皆如芝麻开花般节节攀高。 　　五大原因促量价齐升 　　在重点监测的30个城市中，有相当一部分城市出现量价齐升的局面，原因无外乎以下五个方面。 　　热钱流动性宽松导致量价齐升 　　上半年总体上货币供应量增加，导致市场热钱流动性宽松，这是造成量价齐升的最根本因素。国家统计局数据显示，1～5月全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%，尽管这个值仍然在全年通胀控制目标4%以内，但是CPI在过去高位基础上的增长仍然暗示着通胀预期的加剧，会诱使人们继续寻求投资保值增值的渠道。 　　此外，央行数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，今年1～5月国内M2同比增速为16%，高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标，这也促使了流动性宽松的热钱流向房地产市场。 　　政策引起波动 　　“新国五条”细则落地前，二手房交易20%个人增值税政策的“末班车”效应导致市场集中放量，此政策执行“悬”空后，新房市场交易继续放量，基本回归到政策发布之前的正常成交水平，政策对于新房市场来讲影响并不大，最终导致上半年总体上量价齐升的结果。 　　半年报促成“红六月” 　　因半年报数据因素，不少品牌房企在5、6月份加大推盘力度，甚至有些房企推出全员营销的措施，总体上导致6月份量价齐升，出现“红六月”的翘尾现象，助推上半年重点城市量价齐升。 　　基本面好转带动成交量 　　上半年市场基本面逐渐好转，带动成交量上升，随之带动供求关系紧张与价格坚挺，甚至有些资金面本不紧张的开发商开始利用“少量多批”、“封盘”等营销手段，推动“日光盘”、涨价盘的出现，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显。 　　品牌房企跑量换仓 　　品牌房企资金面已不太紧张，上半年跑量拿地换仓，重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍在环比上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。 　　中指系统数据显示，今年6月十大城市住宅均价为17376元/平方米，环比上月上涨1.01%。其中，广州上涨2.74%，涨幅最大，南京、北京、深圳涨幅在1.5%～1.7%（含1.5%）之间，重庆（主城区）、武汉、杭州、上海涨幅介于0.5%～0.8%之间，成都、天津分别上涨0.19%、0.15%，涨幅较小。 　　上海：滨江豪宅销售火爆 　　在近几年楼市经历“史上最严厉”调控的市场背景下，天价豪宅逆势实现成交量大幅上涨，显示富裕阶层尤其是富豪阶层对于天价豪宅的增值及保值属性的认同。 　　2013年1～6月，上海滨江豪宅板块表现突出，仅仅陆家嘴板块就成交23套。而传统的豪宅板块如佘山板块、淮海中路板块表现则相对逊色，仅淮海中路板块有10套成交。 　　截至2013年6月，上半年上海市单价10万元以上/平方米的天价豪宅已成交48套，其中别墅豪宅有7套。而去年同期天价豪宅成交套数为68套，其中别墅豪宅为10套。尽管今年成交总套数较去年同期有所下降，但是，天价豪宅的成交表现似乎没有受到楼市调控政策频频出台的太大影响，总体来说毫不逊色，基本维持“卖得火”的局面。 　　那么，楼市调控对于天价豪宅市场是否有影响？理性分析，豪宅市场的抗跌性还是比较强的。在市场高涨期，豪宅市场成交较为活跃，对于投资客的资产保值增值具有重要作用；而在市场低迷或市场平稳期，由于楼市“限购”等因素的存在，豪宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场的长期趋好性、投资渠道缺乏及豪宅物业的抗跌性较强等原因，投资客在这个时候有更多的时间去选择合适的项目投资。并且在“限购”的市场背景下，豪宅物业价格涨幅比较平稳，未来市场一旦反弹，投资者将获得更大的投资回报与收益。从这个意义上讲，楼市“限购”无疑为投资者赢得了投资豪宅物业的机会。 　　 200平米以上交易持续平稳 　　受益于整体楼市的量价齐升，2013年上半年，上海大平层公寓（户型面积≥200平方米的公寓）成交2144套，成交面积53.13万平方米，同比分别上涨34%和23%；成交均价为 39843元/平方米，环比下滑11%。 　　2013年6月，上海大平层公寓成交套数达463套，成交面积达11.26万平方米，环比5月大涨3成以上。同时，由于5月份新增预售的大平层房源达685套、17.20万平方米，为2012年7月份以来的最高值，更是促使了进入6月份以来大平层市场的火热。从价格走势上看，大平层市场从2012年以来维持稳定态势，并出现稳中有降的趋势，如2013年以来每月大平层成交均价普