房地产开发项目投资收益管理.docVIP

房地产开发项目投资收益管理 　　随着2011年国家对房地产行业全方位宏观调控的深入：在需求侧，限购限贷及二手房转让税收（个人所得税和营业税等）征收力度加大，投资类需求基本被遏制；在供给侧，银行对房地产行业贷款的收缩、闲置土地惩处力度加大及税收（土地增值税及企业所得税）清缴力度加大，导致房地产行业成本大大提高，利润空间受到挤压。一些房地产专家纷纷预测，中国房地产黄金十年已经过去，控制成本、树立品牌、实现收益管理的时代已经到来。 　　一、房地产项目收益管理概念 　　房地产项目开发是将土地（原材料）加工成住宅、商业、写字楼等产品后进行销售、经营的行业。项目价值目前使用最广泛、理论上最成熟、最健全的模型即为现金流量模型。其基本思想是增量现金流量原则和时间价值原则，也就是任何资产的价值是其产生的未来现金流量按照含有风险的折现率计算的现值。项目收益管理即运用动态的成本变化反映项目价值的变化，以便房地产项目在开发中对项目的决策进行比选，从而实现项目价值最大化。 　　二、房地产项目收益管理模型 　　价值= 　　其中，“现金流量t”是指项目开发各期的预期现金流量，包括现金流入和现金流出，现金流入主要是收入，现金流出主要是成本；n指的是项目的开发周期；资金成本是指项目开发周期内的企业综合资金成本。 　　三、房地产项目收益管理的相关参数的估计 　　房地产收益管理模型的参数包括项目开发周期，各期的现金流量（包含流入和流出）和资金成本。这些参数是相互影响的，需要整体考虑，不可以完全孤立的看待和处理。 　　1.项目开发周期 　　按其项目开发后的状态可以分为两种类型：一是销售，该物业类型销售完毕后，由开发商回收现金后终结，该类型的开发周期是有期限的，根据开发节奏明确界定；二是自持有经营，该物业类型由房地产开发商继续持有，每年其租金收入扣除管理成本、税费后有持续现金流流入，这种项目开发运营期限在未对运营项目转让前是永续的，且现金流入呈现一定的规律性，可用永续年金模型或准永续年金模型来实现。 　　现在的房地产开发项目都比较大，会分成多期开发，周期会比较长，在进行项目的收益性分析时，对项目分期节奏要确定清楚，因开发时间的长短直接影响项目价值的计算。 　　2.现金流入 　　现金的流入主要指项目物业的销售收入、存量资产运营的收入。对于项目直接的销售，在确定开发及销售周期内，销售收入一般有以下特点：一是收入的不均衡性，因房地产销售大多是面向大众市场，销售的时点并不一致，故呈现离散状；二是收入的延后性，房地产销售大多是银行贷款，首付后因审批抵押需要一个过程，往往比实际成交时间滞后，为便于计算，一般按照一年中固定时间来确定。对于经营期的运营收入，一般存在一定的规律性，相对比较简单。 　　3.现金流出 　　现金流出反应的是房地产项目开发的成本，房地产的开发成本主要涉及范围包括土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、基础设施工程费、园林环境费、公共配套设施费、期间费用（管理费用、销售费用和招商费用）和相关税费。上述的相关数据可根据企业的管理情况确定相关数值，运用EXCEL工具列表进行计算。 　　4.资金成本 　　资金成本是指投资资本的机会成本，这种成本不是实际支付的成本，而是一种失去的收益，是将资本用于本项目投资所放弃的其他投资机会的收益，因此被称为机会成本。本身属于资金密集型的房地产行业，对资金的使用效率要求更高，且大部分企业应用的是借贷资金，通常可用边际借款利率来代替。 　　四、房地产项目收益计算举例 　　根据上述模型以及企业以往管理的参数，可计算出项目的现值，即项目的价值。为简化而又形象的进行说明，举例如下：某房地产项目购买土地支出10000万元，当年报批报建等前期费用支出1000万元；第二年工程支出9000万元，同时在第二年实现预售，实现销售额20000万元，缴纳税费2000万元（含预缴的土地增值税和企业所得税）；第三年工程支出5000万元并交房，实现销售额20000万元，缴纳税费2000万元（含预缴的土地增值税和企业所得税）；第四年土地增值税和企业所得税清算，需要补交2000万元；企业的资金成本为10%。 　　为便于计算，管理费用、销售费用及财务费用未考虑。则项目现值为： 　　（-10000-1000） + （-9000+20000-2000） / （1+10%） + （-5000+20000-2000） / （1+10%）2+（-2000） / （1+10%）3 　　= -11000 + 8182 + 10744 - 1503 　　= 6423万元 　　当然在现实的房地产项目中，其复杂程度要远超过如此，但基本原理即为此。由于开发时间比较长，对很多数据要善于简化处理。例如，房地产项目的开发中，每天