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国内地产私募股权基金发展面临的法律问题研究 　　摘 要 在目前房地产宏观调控政策影响下银行信贷和信托融资受阻，地产私募股权基金作为一种新兴金融产品为中国房地产企业提供了一条理想而便捷的融资途径。但私募股权基金在我国的发展刚刚起步，法律保障体系尚不够健全和完善。本文针对基金的运作、监管、退出等诸多方面存在的法律问题进行初步探讨，以期优化国内地产私募股权基金发展的法制环境。 　　关键词 地产 私募股权基金 投资 法律 　　作者简介：刘守磊，宁波杭州湾新区开发建设有限公司，经济师，硕士研究生，研究方向：企业经济、房地产金融理论与实务。 　　中图分类号：D922.29文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）06-063-02 　　在目前国内房地产市场宏观调控的大背景下，房地产市场传统银行融资及信托融资持续缩紧，各类项目建设资金来源增速明显放缓，地产企业获取资金的能力受到严峻考验。相当大一部分地产企业不得不被动转向股权融资，利用股权和债权相结合的融资方式。在地产企业融资模式从完全债权转向股权与债权并行的趋势下，地产私募股权基金发展恰逢其时而且极具潜力。 　　一、国内地产私募股权基金发展现状 　　2008年之前，国内地产私募股权基金主要以海外投资及外币基金为主，它们充分利用资本运作优势和成熟的经营理念纷纷进驻中国设立地产私募股权基金进行地产项目开发和并购。2008年全球金融危机爆发境外基金在中国房地产市场的投资放缓，为国内企业设立人民币地产股权基金营造了发展机遇。之后伴随国内实施扩张性财政政策和货币政策，地产开发企业更多借助于银行和信托等传统融资方式，使得国内地产私募股权基金发展相对放缓。 　　2011年以来房地产市场空前严厉的宏观调控下，银行、信托等融资渠道已不能够满足企业的资金需求。许多房地产开发企业为了在危机下谋求生存逐渐倚重股权融资，同时投资银行、信托公司、PE/VC纷纷出于高收益目的寻求房地产投资渠道，在宏观经济形势和市场供需的撮合下地产私募股权基金迎来了快速发展的春天。截至目前，万科、金地、华润等知名地产开发企业都纷纷发起设立私募股权投资基金。据统计2011年全年全国范围内共新募集地产基金67支，相较于2010年28支，同比上涨139.3%，数量创历史之最。其中披露金额的66支房地产基金募资金额总量达到58.59亿美元，相较于2010年的29.65亿美元，同比上涨97.6%①。 　　二、地产私募股权基金发展模式及前景 　　（一）当前地产私募股权基金发展主导模式 　　目前国内地产私募股权基金的主要参与者包括房地产开发企业、金融机构和个人投资者，根据基金参与者角色不同可分为地产企业主导型、金融机构主导型和混合型三种发展模式。地产企业主导型模式一般要求开发商拥有丰富金融从业经验的优秀团队，并能够独立发起、募集、管理私募股权基金，基金发起人和管理者的吻合有利于保证项目的稳定性和后续发展。金融机构主导型模式是海外地产私募股权基金的主要发展模式，主导的金融机构往往具备房地产投资和基金管理经验，在基金发起、管理和资金运作方面具有天然优势。混合型模式是我国地产私募股权基金最为常见的一种发展模式，其为结合房地产开发企业和金融机构的优势和特长、扬长避短共同组成的基金共同体，在地产企业主导型、金融机构主导型模式中都能捕捉到混合型模式的影子。例如金地集团和瑞银集团发起成立美元和人民币房地产基金，中信资本控股有限公司与万科集团共同开发及管理的中信资本万科中国房地产开发基金等。 　　（二）地产私募股权基金的优势和发展前景 　　2007年颁布实施的《合伙企业法》在一定程度上为私募股权基金在国内运作铺平了道路，明确了有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在国内的合法地位。私募股权基金的发展一方面有利于拓展地产开发企业融资渠道，另一方面也为充裕的民间财富开拓新的投资渠道，地产私募股权基金的稳定持续的高水平收益率能够吸潜在投资需求的关注，对房地产市场实现资源优化配置起到积极作用，避免充裕的社会资本流向一些利率畸高的金融拆借市场，引导民间金融从地下走向地上，从野蛮成长走向理性发展。但地产私募股权基金合格投资者门槛较高，也使得投资者具有较高的风险意识和承受能力，投资行为更加趋于理性。私募股权基金有利于促进整个地产行业的规范发展，目前宏观调控政策的主要目标是扼制房地产业投资过热，进一步剥离房地产的投资属性，向着居住的本质和合理的价格回归。 　　三、地产私募股权基金发展存在的主要法律问题 　　（一）基金募集主体的法律制度问题 　　1.机构投资者投资地产私募基金的障碍 　　由于法律制度原因，国内银行、保险等大部分机构投资者往往被排挤在地产私募股权基金合格投资者之外。《中华人民共和国商业银行法》第四十三条规定“不得向非自用