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物业管理基础 李国庆 民法 第二节物业管理法律法现 民法是调整平等主体的自然人之间、一法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。物业管理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动中最常用的法律规范，因此需要重点了解掌握。 物业管理基础 李国庆 《民法通则》中常用的法律规定 《民法通则》中常用的法律规定有： 1、民法的基本原则2、对公民和法人民事权利能力和民事行为能力的规定。3、对民事法律行为和代理的规定 4、对民事权利的规定5、对民事责任的规定6、诉讼时效制度 物业管理基础 李国庆 《中华人民共和国合同法》 二、《中华人民共和国合同法》 1．合同法的基本原则 平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社会公德等基本原则是从事交易活动的当事人必须遵循的行为模式。在签订物业服务合同时，＿双方处于平等地位，应该在权利义务对等的基础上订立合同，一方不得将自己的意志强加于另一方。 2．订立合同时要注意的问题 法律法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，如物业服务合同，房屋转让合同、房屋租赁合同都应采用书面形式。 3．关于合同效力的规定 包括合同生效的时间，无效合同、可撤销和可变更合同的法律后果等。合同生效是指已经成立的合同开始发生以国家强制力保障的法律约束力，即合同发生法律效力。在物业管理领域，民事主体要想使自己签订的合同具备法律效力，就必须使其符合合同法对有效合同的规定。 4、对履行合同的规定 当事人协商一致，可以变更合同。《合同法》对合同转让的几种情形作了规定，以避免由于合同的转让而可能导致的纠纷。合同的终止可能由多种情形导致，无论哪种情形，当事人之间的权利义务关系都会消灭。当事人如果协商一致，可以解除合同。该部分的条款还对解除合同的法定率由作了规定。目前很多物业管理纠纷是在物业服务合同履行过程中，因一方或双方履行合同不符合约定而引发的，在解决这类问题或追究责任的过程中要适用合同法的这部分规定。 5、对合同的变更、转让和终止的规定 6．对违约责任的规定 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、来改补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》中规定了违约责任的构成要件、违约行为的种类、承担违约责任的方式等内容。 物业管理基础 李国庆 《物业管理条例》 三、《物业管理条例》 1、告知制度 住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主住宅小区的业生大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议好主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业倒主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 物业管理基础 李国庆 《物业管理条例》 2．业主委员会备案制度 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 3．招标投标制度 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 物业管理基础 李国庆 《物业管理条例》 4、承接验收制度 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；牧业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 5保修责任制度 建设单位应当技照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权利时，责任人应当及时维护养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维护养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 6．交接制度 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 物业管理基础 李国庆 《物业管理条例》 7、资质管理制度 国家对从事物亚百理活动的企业实行资质管理制度。 8．人员资格制度 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 9．专项维修资金制度 住宅物业、住宅小区内的