第八章其他估价方法房地产估价解析.ppt

精品课程 房地产估价 房地产估价 主讲教师： 艾建国 高炳华 邓宏乾 陈淑云 王佑辉 第八章 其他估价方法 第一节 路线价法 第二节 长期趋势法 第三节 高层建筑地价分摊法 第四节 应用举例 重点提示：本章主要介绍路线价法、长期趋势法、高层建筑地价分摊法的基本内容及其应用。其中，路线价法的估价步骤、深度百分率的编制、长期趋势法的估价步骤以及高层建筑地价分摊的主要方法是重点。 第一节 路线价法 一、路线价法的基本原理 （一）路线价法定义 路线价法（Unit foot appraisal method）是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。 （二）路线价法的基本原理 路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的方法。 路线价法认为城市内各宗土地（以商业用地为主）价格的高低，随其临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。 （三）路线价法的基本计算公式 路线价法的一般公式为： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±修正额 或: 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×修正率 对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地效用的影响很小，此时适用公式： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积 （四）路线价法的特点与适用范围 （1）路线价法的实质是一种土地的市场比较法。 （2）运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。 （3）路线价法需要较多的交易事例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转。 （4）路线价法能够快速评估多宗土地的价格。 （5）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 （6）路线价法适用于对大宗或成片土地进行地价评估，而一般的土地估价法仅适用于评估单宗地块。 （7）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。 二、路线价法的估价步骤 （一）划分路线价区段 （二）设定标准深度 （三）测算路线价 （四）制定深度修正系数表 1．深度指数修正的原理 如图8-1所示，现在假设有一临街宽度为m米，深度为n米的矩形宗地，平均每平方米的价格为A元，则此宗地的价格应为m×n×Ａ元。 如图8-1所示，沿平行道路的方向，将深度以1m为单位加以区分成许多细条的土地，并从临街方向起，按顺序赋予a1、a2、a3、……、an等符号，则越接近道路者，利用价值越大。如图8-1，an-1大于an，a2大于a3，a1大于a2，随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。 2.深度修正的各种方法介绍 （1）四、三、二、一法则（也称慎格尔法则）。 （2）霍夫曼法则。 （3）苏慕斯法则。 （4）哈柏法则。 3．深度修正表编制 （1）制作深度百分率 如图8-1所示，深度百分率表依下列三种百分率原理制作而成。 ①单独深度百分率： a1＞a2＞a3 ＞…＞an ②平均深度百分率： ③累计深度百分率: a1＜a1+a2＜a1+a2+a3＜…＜a1+a2+a3+…+an （2）制作深度修正表的步骤 ①制定标准深度。 ②确定级距。 ③确定单独深度百分率。 ④选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。 下面我们通过四三二一法则说明深度指数表的制作过程，四三二一法则规定的标准深度为100英尺，级距为25英尺，单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%、9%、8%、7%、6%。 如图8-2深度百分率制作示例所示： 单独深度百分率：40%＞30%＞20%＞……＞7%＞6% 平均深度百分率：40%＞35%＞30%＞25%＞……＞17.7%＞16.25% 累计深度百分率：40%＜70%＜90%＜100%＜……＜124%＜130% 再将平均深度百分率中标准深度100英尺的深度百分率25%转换成100%,同时使各相对关系保持