房地产开发中的设计管理与成本控制研究要点.ppt

如何以较高效率、合理成本、品质定位，最优服务地完成项目开发中的规划设计工作，客观上有很多的问题值得学习研究、分析总结，高效率的房地产开发管理模式是什么？高效率----在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢得市场占有率和投资收益；规范化的房地产开发企业设计管理----强调设计与项目运营管理中的所有环节〔营销策划、工程与报建、资金与成本、竣工交付与物业管理等〕的有机结合：项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出，并赢得口碑、实现项目品牌。 质量——质量不仅以销售业绩为评价标准，更多依靠客户后期使用情况的反馈。设计品质控制中的设计失误率，图纸完善程度，部品封样率，等等； 时间——时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本义并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建筑产品的质量。就设计而言，合理的规划方案和施工图设计与审图修改、调整完善的客观周期； 成本――合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），在项目开发过程，“目标成本”是成本控制的前提，限额设计（单方造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量，体型系数、窗墙比等）是实现成本事前成本控制的手段；严格控制设计变更，是保证投资限额不轻易突破的制度保障。 开发企业要求设计阶段的成本控制-------对设计人员而言是任务，对成本管理人员而言应前置而持续，要避免两种现象：1.不计成本地追求设计效果；2.成本不合理导致品质丧失。设计单位认为谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），要求阶段性设计成果中明确建安造价和设计变更的有效控制，其中核心要求是： （1）.缩短开发周期------用最短的时间使一个项目开盘，a.按项目的规模来讲，小型项目的开发周期一般要1~2年，而对于一些大型项目来说，则要用6~7年甚至更长的时间 （2）.减轻甲方资金压力------从一次性付清地价开始, 开发商风险加大〔设计的时效性〕 （3）.防范市场的变化------当前地产千变万化，时间越长预测市场的难度越大，政策性因素造成的市场风险变幻莫测〔设计周期及其合理性〕 （4）.压缩时间成本------时间越长运营成本越高〔土地及税费，贷款融资，管理与财务等费用〕，高成本不一定获得高回报？ 在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一； 高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制包括以下内容： 一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介； 二、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法； 三、甲方设计过程中的成本主动性控制管理； 四、设计管理的总结； 一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介 下表可以看出， 发生6~8%的总投资费用， 决定项目投资的80%。而项目投资控制的关键在定位及规划阶段。因此对投资控制的设置是最重要的。这个阶段目标成本的设定对定位有绝对的影响，策划定位和规划设计是目标成本控制的关键环节。 开发各阶段发生费用比例 项目阶段 策划定位和总体规划 设计 施工 竣工 发生的费用比例（%） 4-5 2-3 90以上 1 决定投资比例（%） 60-65 10-15 5-10 10 1.投资决策阶段成本控制 项目成本控制贯穿于项目建设的全过程，据若干项目竣工资料的分析，影响项目投资最大的阶段是项目定位和前期总体规划，此阶段影响项目投资因素占到60~65%，单体设计到施工图，占到10~15%，施工阶段，通过加强管理，改进技术措施节约投资的可能性5~10%。因此必须加强项目前期的可行性研究和投资论证；做好市场调查，技术方案，投资估算，风险分析等方面内容。 2.设计阶段的成本控制 项目投资控制关键是规划设计阶段，对建安工程造价影响占75%以上，这一阶段的控制主要体现在“技术与经济”的相结合上，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5%-10%，甚至可达10%-20