20100825-重庆、武汉、上海三市调研报告.docVIP

关于重庆、武汉、上海三市土地储备机构与地产集团运营情况的调研报告 为学习和借鉴国内各地土地储备机构组建地产集团或类似公司进行土地储备运作的经验，进一步完善我市土地储备运作机制，2010年7月19日至29日，由市人大副主任何敏成带队，市人大、市财政局、市国土资源局、市土地储备中心、市土地交易中心等单位领导和业务骨干组成考察调研组，先后赴重庆、武汉、上海三市的人大和土地储备机构考察调研。 这次调研，旨在借鉴三市地产集团的组建经验（包括组建背景及目的、公司定位、注册资金来源、组织架构、运作机制、主要业务、盈利模式等）和运营经验（包括土地储备融资、土地一级开发投资、大型项目运作CBD、OUTLETS、大学城、产业园区、定销房和安置房建设等），为我市组建地产（集团）公司，打造钦州市以土地储备资产为核心的市场化运作载体，拓宽融资渠道提高土地收储融资能力，增强投资能力，提升、显化土地资产价值，做大做强土地储备提供决策参考。 调研主要采用召开座谈会、现场参观、查阅资料和个别交流等形式，考察组先后与重庆市人大、重庆市地产集团、武汉市人大、武汉市土地储备中心、武汉市土地交易中心、武汉市都市产业投资有限公司、上海世博土地储备中心、上海市世博土地控股公司等单位的主要领导和相关负责人座谈，进行了深入的讨论交流。现将考察调研情况汇报如下： 一、重庆市 （一）重庆市土地储备运作机制 重庆市地产集团是重庆市政府直属的自收自支事业单位，实行企业化管理，业务受国土资源局指导，主要负责重庆市主城区大型地块的土地储备，是城区土地储备和供应的主渠道，同级还有其它一些投融资平台以项目带土地的形式储备了少量土地。区设立土地储备机构，一般只运作小型地块，区级土地储备机构与地产集团没有业务和行政上的关系。边远县区必要时地产集团以合作形式介入大型土地储备项目。 主城区大型地块的运作一般由重庆地产集团实施，包括规划设计、项目包装策划、融资、基础设施工程等，征地拆迁委托区级拆迁单位具体进行，土地整理和基础设施工程委托下属子公司或通过招投标选择单位实施。土地出让收益（扣除成本）市、区两级分成，分成比例为55：45，地产集团按土地储备项目的总投入的4%提取管理费用于集团运转，另提取土地出让收益的10%作为发展基金。 土地交易与储备分开，交易中心隶属于国土局，大型项目的规划设计由重庆地产集团来实施。总体来说重庆市的土地储备运作是政府主导与市场运作相结合，按照需要灵活运用。 （二）重庆地产集团组建与运营情况 重庆地产集团是在重庆市直辖后，在建设任务重、资金需求大的情况下，于2003年2月批准成立的，将原属于国土资源局二层机构的市土地整治储备中心和市土地整理中心的成建制划入，注册资金20亿元，为正厅级市政府直管理的自收自支事业单位，实行企业化管理，按现代企业制度的要求设立设董事会和经理班子和监事会，班子由市国资委按有关程序任免和管理。2006年9月，经重庆市人民政府批准，在重庆市地产集团的基础上—重庆市地产集团有限公司。重庆市国有资产监督管理委员会是地产集团有限公司的唯一出资者，持有公司100%的股份。地产集团公司与地产集团合署办公。 12个部门，分别为：办公室、党群工作部、发展研究部、财务部、规划部、土地储备整治一部、土地储备整治二部、土地整理部、建设管理部、监事办、拆迁管理部、三总师办公室（总会计师、总工程师、总法律顾问）；下设7个直属子公司，分别为：重庆西永微电子产业园开发有限公司、东泰华安国际投资有限公司、城市建设发展有限公司、中振土地综合治理有限公司、大宅物业管理有限责任公司、康田置业有限公司、中新大东方人寿保险公司。截止2009年底，重庆市地产集团的资产规模已达近500亿元，累计储备土地达近16万亩，为重庆市的城市建设提供了大量用地和资金。地产集团建立包括信贷、信托、企业债券等多元融资渠道，融资能力非常强。2009年和2010年两年期间，重庆地产集团融资规模超过200亿元人民币，其储备土地资产、垄断地位和国资背景是获得资金的最大筹码，重庆市地产集团正成为重庆市城市发展重要资金蓄水池2009年，经国家发改委核准，重庆地产集团通过组建重庆市地产集团有限公司（组建时就定位为用来融资，不进行具体运作）成功发行了总额为23亿元公司债券。 重庆市的具体做法和成效有： 1、事业单位实行企业化管理。重庆地产集团为事业单位，目前正式编制100多人（加上聘用人员总人数400多人），属市政府直管，但同时集团实行企业化管理，由国资委按国有企业进行管控。这样做的好处是既可以按企业化运作实行专业化管理做大做强土地储备，又可以不交纳企业所得税等企业税种最大限度地支持重庆市的地方建设。 2、按融资要求组建公司。重庆地产集团有限公司仅仅是按融资要求组建的一个壳，2009年用来发行23亿元企业债券，不进行具体的土