2012协信阿卡迪亚行销计划报告-重点.pptVIP

2012年『协信·阿卡迪亚』 年度行销计划 协信策源行销部 报告提纲 一、2011年历史回顾 二、区域现状分析 三、竞案分析 四、客户分析 五、工程节点 六、建议要求 七、2012年推盘计划 2011年历史回顾 协信大事记： 1、2011.08.20无锡住文化节 2、2011.09.17产品推介会（样板示范区正式公开） 3、2011.10.01项目举办美食节品蟹活动 3、2011.10.05项目开始诚意金蓄客 4、2011.10.12阿卡迪亚社区巡展活动开启 5、2011.10.28项目参加秋季房交会 6、2011.10.30阿卡迪亚正式开盘 2011年历史回顾 2011年历史成交统计： 姓名 区域 行业/职业 物业类型 首次来访途径 转化周期 费晓瑜 新区 私营业主 洋房平层 工地围挡 11天 殷梅萍 新区 企业负责人 别墅边套 渠道 15天以后 陈鹰 苏州 企业高管 别墅边套 朋友介绍 15天以后 孟利良、孟挣 新安 企业高管 洋房平层 路过 7天 王洪林 锡山区 私营业主 洋房底叠 朋友介绍 1天 李琳 滨湖区 私营 别墅中套 工地围挡 7天 奚志雄 南泉 私营 洋房平层 朋友介绍 7天 奚璞 滨湖区 私营 洋房平层 朋友介绍 7天 张岚芳 滨湖区 企业高管 洋房平层 房交会 7天 朱金初 新安 主任 洋房平层 工地围挡 8天 杨念记 新安 公务员 洋房平层 工地围挡 7天 徐骁峰 南长区 企业负责人 洋房叠加 搜房 7天 截止到2011年11月25日，成交12套房源。按物业类型分，3套别墅9套洋房；客户区域分，有6套新区客户、3套滨湖区客户；来访途径，一组渠道客户，其他皆以朋友介绍和看到广告的上门客户；职业上一组是地方公务员，其他全部是企业高管和私营老板；成交周期上看，70%的客户是来访时间一周内成交的，相比关注本项目时间较长的客户，成交相对困难。 太科园板块现状分析 2011年随着协信、国信、朗诗各大地产的入住，太科园板块已不再是龙湖一枝独秀的格局，板块内竞争瞬间变得激烈； 未来太科园板块将成为无锡的企业及居住集中区，各项配套的完善将引入更多的开发企业进驻，未来竞争将更为激烈； 2010年龙湖滟澜山的热销也给该板块起到了一定宣传，但在2011年的市场环境下，龙湖的销售直线下滑； 板块内项目物业虽相似，但自身品质参差不齐，协信与龙湖直接的竞争将尤为激烈，朗诗高科技住宅出现对本项目客户分流情况； 作为目前无锡为数不多的兼得太湖资源和城市资源的别墅，长远来看，相比其他区域别墅在性价比和配套设施上更具优势。 目前市场成交基本靠刚性客户来支撑，在这方面太科园板块的劣势越来越明显，交通配套、生活设施、区域发展远达不到刚性客户的要求。 周边竞品分析 项目名称 物业类型 价格 （元/㎡） 总套数 （推货量） 去化 （套数） 上月去化（套） 可售面积 项目现状 龙湖 多层 7500-12000 189 95 9 19683.89 7-8折促销 公寓 7000 841 238 21 51006.27 国信 别墅 无 —— —— —— —— 已封盘 洋房 8600 102 15 0 13211.05 公寓 8200 286 11 0 29252.96 朗诗 公寓 9800-11000 294 0 0 29696 11月26日即将开盘 协信 别墅 18000左右 70 1 1 23053.79 持续销售 洋房 10000 78 9 4 14378.64 公寓 未开盘 —— —— —— 　 蓄客分析 * 2011年来电、来访、成交情况反馈 　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合计 来电 110 153 132 来访 71 233 238 成交（套） 0 0 12 解筹率(成交/来访） 0 0 5.04% 成交金额（万） 0 0推广费用（万） ---- ---- ---- 费效比 ---- ---- ---- 蓄客分析 2011年来访客户分析——认知渠道 2011年整体来访客户542组，认知渠道主要以朋友介绍，和工地围挡为主总占比47%，其次是报广和网络。 工地围挡 朋友介绍 户外看板 报广 短信 网络 电视-电台 渠道 126 127 51 67 29 62 31 49 蓄客分析 私营 退休 企事业单位 公务员 房地产/建筑 工业生产制造业 金融/保险 教育 IT 254