物业管理基本制度与政策分析.ppt

公司logo **物业：*** 电 话：**** 地址：******* 交 流 公司logo *****物业服务有限公司 地 址：**** 网 址：**** 电 话：**** 服务理念：以人为本 业户至上 用心管理 贴心服务 物业管理 基本制度与政策 (一) 综合管理部 第一章 物业管理概述 第二章 物业管理服务 第三章 物业管理的基本制度 第四章 房地产相关制度与政策 物业管理基本制度与政策 第一章 物业管理概述 物业管理 一、物业管理的概念 《物业管理条例》第二条明确规定： 物业管理，是指业主通过选聘①物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同②约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序③的活动。 ·理解之①选聘· 对于房屋等建筑物管理的三种方式： 业主自己进行管理——《中华人民共和国民法通则》 业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司——《中华人民共和国合同法》 业主选聘物业管理企业进行管理——《物业管理条例》 一、物业管理的概念 ·理解之②合同· 物业管理活动的基础是物业服务合同： 物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的交易，交易的进行主要通过合同作为纽带完成。 物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。 业主和物业管理企业双方是平等的民事法律关系。 一、物业管理的概念 ·理解之③内容· 物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。 除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。 一、物业管理的概念 二、物业管理的历史发展 19世纪60年代 20世纪初 1981.3.10 起源英国 美国成立了第一个行业协会----芝加哥建筑管理人协会 深圳市第一家涉外商品房管理专业公司—深圳市物业管理公司成立 我国物业 1984年 1990年 1993年 1994年 1995年 1997年 1999年 2000年 2001年 2002年 奥克维娅·希尔 规范租客 皇家特许屋宇经理协会 广州东华实业股份有限公司----五羊村 深圳市莲花物业管理公司----莲花二村 深圳人大--全国第一部物业管理地方性法规--《深圳经济特区住宅小区管理办法》 建设部----《城市新建住宅小区管理办法》 建设部----青岛----全国第一次物业管理工作会议 建设部----大连----全国第二次物业管理工作会议 建设部----深圳----全国第三次物业管理工作会议 中国物业管理协会成立 杭州----中国物业管理发展论坛 建设部建立全国物业管理企业信用档案系统 社会化 专业化 市场化 三、物业管理的特征 社会化 三、物业管理的特征 两个基本含义： 一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业； 二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 专业化 三、物业管理的特征 有专业的人员配备； 有专门的组织机构； 有专门的管理工具设备； 有科学、规范的管理措施与工作程序； 运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。 物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。 市场化 三、物业管理的特征 物业管理的属性是经营， 所提供的商品是劳务，方式是等价有偿。 物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。 双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 四、物业管理的社会地位和作用 有利于促进经济增长； 有利于提高人民群众居住质量； 有利于增加就业； 有利于维护社区稳定； 有利于推动房地产的良性发展。 五、物业管理的法规政策 《物业管理条例》颁布前的物业管理制度： 1.城市新建住宅小区管理办法 2.物业管理服务考评标准 3.物业管理从业人员培训合格上岗制度 4.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 5.物业管理企业财务管理规定 6.住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 7.物业管理企业资质管理试行办法 8.住宅室内装饰装修管理办法 √ √ 五、物业管理的法规政策 《物业管理条例》颁布后的物业管理制度： 2003年6月，《业主大会规程》； 2003年9月，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》； 2003年11月，《物业服务收费管理办法》