DCYX五洲国际策划-羊尖初步定位报告2011.6讲解.ppt

谢谢！ 商业以大型综合超市、影院、酒店为龙头 满足区域消费者购物、餐饮、休闲、娱乐消费 羊尖及周边首个真正意义上的区域型商业中心 项目定位建议（商业） 项目定位 以城市购物功能为核心 集假日酒店、餐饮、购物、娱乐、休闲、商务 为一体的区域商业中心！ 目前羊尖镇的商业较为分散，商业基本以自发形成和步行街形式为主，经营分散，商业缺乏大量的人流支撑，缺乏集中型商业带动造成的。 投资者日渐理性，对商铺投资价值日趋清晰，看重现阶段投资回报；通过定位、主力店的引进体现项目的核心价值，增强投资者及经营户的信心； 项目功能定位（商业） 项目定位 规划利好——锡山属于无锡城市东进发展方向的核心区域，高铁规划近在咫尺， 未来发展潜力巨大； 功能齐全——集假日酒店、购物、餐饮、娱乐、休闲、商务等众多城市功能于一体； 鉴于此，建议项目形象定位为： 新锡东 新地标 新生活 新消费 商业中心——改写羊尖镇没有大型商业中心的历史格局，提升居民消费环境； 项目形象定位（商业） 项目定位 五洲国际集团金字招牌 在无锡具备较强的品牌号召力 建议继续沿用该案名 项目案名建议 项目定位 按照商圈层次，一般可将商圈划分为核心商圈、次级商圈、边缘（辐射）商圈三种，如右边图表所示： 核心商圈的范围指以商场为核心3公里范围，一般占据该商场顾客总数的60%－80%，每个顾客平均购买额也最高。 项目消费群体定位 项目定位 区域 包含范围 片区发展及人口特征 羊尖镇区 羊尖镇区及开发区人口 总人口约3.7万人 下属村镇 廊下、严家桥、宛山等村镇 所总人口约2.6万人 项目周边5公里的次级消费群和10公里的边缘消费群.总覆盖人口近20万人. 项目核心商圈约6.3万人，核心商圈目前没有大型商业中心，这部分消费群将被本项目吸纳。 在项目的次级消费群和边缘消费群的吸纳上，本项目可依靠齐全并具特色的业态设置，尽可能的吸引部分消费群。 项目消费群体定位 项目定位 核心消费群：立足羊尖3公里常住居民； 次级消费群：涵盖5公里内工业园区员工； 边缘辐射群：安镇、查桥边缘消费群及常熟部分乡镇。 项目消费群体定位 项目定位 核心价值一：强调区域规划利好 得先机者得天下！商业亦然！ 城市向东！财富向东！ 财富始发站、商铺原始股！ 城市的发展方向即是财富的流向！ 项目核心价值解析 项目定位 核心价值二：强调项目定位优势 一站式购物！ 可逛、可玩、可憩，商必隆！ 高铁新城商业新坐标！羊尖首席商业综合体！ 项目核心价值解析 项目定位 核心价值三：强调主力店优势 巨商带动小贾！引者胜！随者利！ 站在巨人的肩旁上！想不旺都难！ 八佰伴超市、大型家电卖场、嘉禾影院、温泉精品酒店等百商齐聚，掀起高铁新城商业投资狂潮！ 项目核心价值解析 项目定位 核心价值四：强调政府支持、强强联手 政治家、资本家、企业家三强联手， 引爆城市财富磁场！ 政府重点支持项目！ 发展商整体运作思路， 对话政府规划及品牌商家发展策略！ 项目核心价值解析 项目定位 核心价值五：强调无风险投资、保障资产稳定升值 自主控制产权、统一运营管理，全局在握！ 集团巨额专项推广基金 成就百年商业繁华! 设立巨额专项推广基金，全市多渠道全方位推广、保障项目经营做旺； 专业立体化推广网络，快速做旺，提升“吸金纳人”能力，打造持续繁荣商业 项目核心价值解析 项目定位 核心价值六：强调发展商品牌优势 责任地产，保障物业兴旺增值！ 五洲集团成功案例 中国房地产五十强企业； 中国最具竞争力商业地产开发运营商 项目核心价值解析 项目定位 业态与地块关系分析 业态 特点 功能 与地块关系 主力店 百货 付租能力较低，对展示面有一定的要求。 是增强项目扩张力、辐射面的关键、起到吸引人流、带动项目经营的作用。 适合规划在商业价值不高，但具有一定展示面的地块。 综合超市 次主力店 电器卖场 付租能力不强，对展示面、楼层、人流等要求不高。 丰富项目商业业态，同样起到增强项目辐射面、吸引人流、带动项目经营的作用。 适合规划在商业价值不高的地块及相对较高的楼层。 影院 大型餐饮 美食广场 美容SPA 运动健身 桑拿足浴 专营店 服饰鞋帽 付租能力较强，对展示面、楼层、人流等有较高的要求。 丰富项目商业业态，是项目租赁收益的主要来源。 可规划在商业价值较高、展示面良好、人流量大、相对较低楼层等。 个人护理 钟表珠宝 银行服务 风味美食 地方菜系 特色餐饮 中西式快餐 西餐咖啡 数码通讯 书店音像 生活家居 运动户外用品 项目业态定位建议 项目定位 商业业态规划思路 先确立主力店的位置，树立项目的卖点和形象； 再确认次主力店的位置，通过合理布局主力店和次主力店，利用其品牌号召力，有效和均匀地拉动整个